樓市政策“組合拳”正在快速落地。
11月15日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部聯(lián)合印發(fā)通知部署各地加快落實增量政策措施要求，進一步做好城中村改造工作，推動符合條件的項目盡快啟動實施。
10月中旬，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹提出了“四個取消、四個降低、兩個增加”的政策“組合拳”，其中一個“增加”即通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。如今該項增量政策將加速落地。
此次通知中最引外界關(guān)注的一點在于城中村改造支持范圍大幅擴大，覆蓋范圍從最初的35個超大特大城市，進一步擴大到了近300個地級及以上城市，并明確，地級城市資金能平衡、征收補償方案成熟的項目，均可納入政策支持范圍。
對于此次城中村改造支持范圍的擴大，在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，推動新一輪城中村改造，既是房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的必然要求，也是徹底解決城鎮(zhèn)化遺留問題和未盡事宜，實現(xiàn)城市公共服務(wù)全覆蓋，解決新市民融入城市的問題。過去十幾年，各個城市的開發(fā)范圍都在快速擴張，產(chǎn)生了很多新的城中村，并遺留了土地利用低效、消費安全隱患、居住質(zhì)量較差等問題。因此，打造高質(zhì)量發(fā)展的新模式，將城中村改造擴展到各地級市也是必要的。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，10月中旬住建部提到僅在35個大城市城中村改造規(guī)模170萬套，全國需要改造的危舊房50萬套，本次城市擴圍后，滿足改造條件的城中村項目將更多，有望加快推動新增100萬套城中村改造和危舊房改造落地，對市場需求的帶動也有望更快體現(xiàn)出來。
通知指出，被納入支持范圍的項目，可以獲得政策支持包括：納入地方政府專項債券支持范圍，開發(fā)性、政策性金融機構(gòu)提供城中村改造專項借款，適用有關(guān)稅費優(yōu)惠政策，鼓勵商業(yè)銀行按照市場化、法治化原則提供城中村改造貸款等。
近期，相關(guān)資金支持也在快速同步落地中。據(jù)了解，近期廣東省首筆城中村改造專項借款用于購買安置房已經(jīng)落地廣州，國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行將陸續(xù)向項目發(fā)放首期2.5億元專項借款；佛山南海區(qū)一城中村改造項目也于近日簽訂安置房回購協(xié)議，兩家政策性銀行將于近期發(fā)放購買安置房專項借款11.9億元。
業(yè)內(nèi)認為，城中村改造專項借款與購買存量商品房作為安置房結(jié)合，將進一步加速城中村改造推進節(jié)奏。
在安置方式方面，通知強調(diào)，各地要結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢，統(tǒng)籌考慮商品房的存量和增量，從實際出發(fā)，穩(wěn)妥推進城中村改造貨幣化安置，城市危舊房改造可參照執(zhí)行。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進認為，貨幣化安置的方式應(yīng)該包括貨幣支付、房票支付等。目前各地都在紛紛推進房票的政策，而且此類房票將在全市范圍內(nèi)可以使用。采用該方式的目的在于讓老百姓早日拿到房票，可以更自由選擇房源和房屋，有助于提高房屋安置的效率，也有助于在房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的過程中，安置戶更好選房和入住新房。這對于各地消化庫存房源和促進供求關(guān)系平衡，以及更好推進城中村安全隱患治理工作等都具有積極的作用。
陳文靜也表示，推動貨幣化安置有利于待安置居民靈活選擇滿足自身需求的住房，縮短過渡時間，同時也有助于促進市場加速消化現(xiàn)有庫存。如果貨幣化安置與房票政策結(jié)合，或?qū)⑦M一步提升相關(guān)政策在消化存量商品房上的效果。
此輪的貨幣化安置又能給市場提供多少的新增需求呢？根據(jù)中指研究院測算，若按套均100平米計算，貨幣化安置100萬套城中村和危舊房可帶動約1億平米住宅銷售，對市場總量的貢獻約為10%左右，這部分需求進入市場，有利于推動市場交易活躍度提升。
該機構(gòu)預(yù)計，100萬套改造體量中的部分需求有望在今年年底和2025年轉(zhuǎn)化為實際銷售，對新房銷售將形成實質(zhì)性帶動。從改造體量上看，未來也存在進一步增加的空間。
陳文靜表示，這是繼自然資源發(fā)文鼓勵地方利用專項債收回收購存量閑置土地、三部門發(fā)布多項減稅政策之后，本周內(nèi)出臺的第三項樓市政策，可見，監(jiān)管部門正在加速落地穩(wěn)地產(chǎn)政策，多項政策疊加有利于形成合力，給市場提供可持續(xù)修復(fù)的動力。
值得一提的是，《通知》還明確要求，各地要落實好城中村改造財稅、土地、金融等支持政策，嚴(yán)格落實“一項目兩方案”，即每個項目都要制定完備的征收補償方案、資金平衡方案等。
李宇嘉提及，通知強調(diào)要嚴(yán)格落實“一項目兩方案”，嚴(yán)格篩選符合條件的改造項目，做到收支平衡、收益和融資平衡，方案不成熟，資金不能平衡的項目不能推進改造，也不能獲得政策扶持，這將有助于切實維護群眾合法權(quán)益，避免新增地方政府債務(wù)風(fēng)險，也能高效推動城中村改造進程。
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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