央廣網(wǎng)北京11月19日消息（記者門庭婷）11月18日，上海、北京相繼發(fā)布取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)對(duì)個(gè)人銷售住房涉及的增值稅、個(gè)人購買住房涉及的契稅，按照《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
至此，京滬住房不再被“區(qū)別對(duì)待”，房地產(chǎn)相關(guān)稅收上也執(zhí)行了全國統(tǒng)一政策。另外，上海對(duì)交易房產(chǎn)時(shí)涉及的個(gè)稅也進(jìn)行了調(diào)整，在房地產(chǎn)市場形勢(shì)向好的基礎(chǔ)上，將和行政、土地、金融等政策互動(dòng)，持續(xù)釋放組合拳效應(yīng)。
利好大戶型房源交易，北京房地產(chǎn)稅收政策落地
11月13日，財(cái)政部等三部委發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，明確與取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅等優(yōu)惠政策，即房地產(chǎn)減稅政策，且明確具體操作辦法由各地制定。
11月18日晚，北京市住建委等三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，按照11月13日財(cái)政部等三部門聯(lián)合發(fā)布的規(guī)定進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
增值稅方面，政策調(diào)整后個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅；個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。
北京鏈家研究院分析師冷會(huì)表示，增值稅作為賣方稅種，原則上由賣方承擔(dān)，但實(shí)際仍會(huì)體現(xiàn)在房屋總價(jià)中。本次增值稅政策調(diào)整對(duì)于改善性需求的釋放構(gòu)成實(shí)質(zhì)性利好，按照新政策，持有滿2年、原來被認(rèn)定為非普住房的房屋將被免征增值稅，稅務(wù)成本將有明顯降低。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，數(shù)據(jù)顯示，目前北京二手房140平米以上成交占比大約在8%左右。過去出售一套滿二唯一的二手房，只要是140平方米以下的普通住房，增值稅為零。但如果是140平方米以上的非普通住宅，若總價(jià)定1200萬，房東購入價(jià)800萬，僅差額增值稅已高達(dá)20萬以上。新政落地，平均單套減少的增值稅有望超過20萬。
契稅方面，對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
58安居客研究院院長張波告訴記者：“北京目前仍有約30%的住宅被認(rèn)定為非普通住房，北京市普宅標(biāo)準(zhǔn)取消后，只要是滿2年的住房，出售時(shí)就免征增值稅。再次購房只要是140平方米以下，就只收1%的契稅。”
市場方面，10月北京二手房市場交易活躍度有所提升，二手房網(wǎng)簽1.7萬套、均價(jià)5.23萬元/平方米，環(huán)比分別增長31%和2.4%。11月上旬，安居客平臺(tái)顯示，北京上旬找房熱度有小幅下行，預(yù)計(jì)這一政策出臺(tái)后會(huì)拉動(dòng)下半年熱度同步回升。
在冷會(huì)看來，此次契稅及增值稅政策均相對(duì)更利好中間面積段、改善性住房，對(duì)于改善性群體而言，整體購房成本顯著下行。而對(duì)于剛需群體而言，此次政策調(diào)整則有利于剛需群體選擇中間面積段住房，能夠在接近的購置成本上選購相對(duì)居住條件更好的住房。
核定征收稅率統(tǒng)一為1%，上海擴(kuò)大交易稅優(yōu)惠覆蓋面
與北京政策相比，上海本輪新政還提到了個(gè)稅政策。
2006年，原上海市地方稅務(wù)局印發(fā)的《關(guān)于本市貫徹〈國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知〉的操作意見》明確，普通住房按轉(zhuǎn)讓收入的1%征收，非普通住房按轉(zhuǎn)讓收入的2%征收。
此次上海推出的新政明確，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，根據(jù)規(guī)定實(shí)行個(gè)人所得稅核定征稅，以轉(zhuǎn)讓收入的1%核定應(yīng)納個(gè)人所得稅額。
（上海普房標(biāo)準(zhǔn)取消后的個(gè)稅政策優(yōu)化情況）
“政策減負(fù)效應(yīng)明顯。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，舉例來說，若上海某房東出售一套1000萬總價(jià)的住房，過去個(gè)稅或需繳納20萬，那現(xiàn)在或只需繳納10萬，持續(xù)降低了售房成本、增加了住房財(cái)產(chǎn)性收入。
中指研究院上海分析師劉卓維分析稱，此次稅收政策的出臺(tái)降低了個(gè)人所得稅以及購房契稅支出，使得交易成本更加合理，同時(shí)能更好地滿足居民的置換需求，尤其是改善性住房的置換需求，增強(qiáng)了市場參與者的信心，對(duì)于穩(wěn)定市場預(yù)期以及促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展發(fā)揮了積極作用。
“10月份以來上海房地產(chǎn)市場的入市節(jié)奏明顯加快、多樣化購房需求積極釋放。同時(shí)，稅收優(yōu)化政策雖然在12月1日正式執(zhí)行，但不影響11月中下旬的房屋買賣，各類尚未申報(bào)繳納的稅費(fèi)亦可享減稅優(yōu)惠。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的前10月房價(jià)數(shù)據(jù)看，10月份，上海新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.3%，位居全國首位。同時(shí)，中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月1日-15日，上海商品住宅成交套數(shù)4909套，同比增長58.5%。
在劉卓維看來，本次稅收政策調(diào)整一方面是為了貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院的決策部署，另一方面也是對(duì)“929滬七條”中相關(guān)舉措的完善，體現(xiàn)了上海對(duì)調(diào)整房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定市場預(yù)期的決心。
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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