央廣網(wǎng)北京1月3日消息（記者門庭婷）近日，高力國際在北京發(fā)布2024年第四季度北京寫字樓市場(chǎng)報(bào)告。
報(bào)告顯示，2024年北京寫字樓市場(chǎng)處于深度調(diào)整期，“以價(jià)換量”是全年的主旋律。在第四季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)凈吸納量為12.3萬平方米，凈吸納量連續(xù)兩個(gè)季度超過10萬平方米，至此已連續(xù)六個(gè)季度實(shí)現(xiàn)正向去化。需要注意的是，在四季度12.3萬平方米的凈吸納量中，有5萬平方米是來自于新入市項(xiàng)目業(yè)主的自用面積，實(shí)際市場(chǎng)化凈吸納量約7.3萬平方米。從全年需求側(cè)表現(xiàn)來看，凈吸納量呈現(xiàn)了前低后高持續(xù)回暖的態(tài)勢(shì)。年度凈吸納量超過33萬平方米，較去年大幅增長275%。由于2024年新項(xiàng)目入市壓力有所減弱，年末市場(chǎng)空置率僅同比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)至20%。凈有效租金出現(xiàn)大幅下調(diào)，同比下降16.1%至251.8元每月每平方米。針對(duì)目前的市場(chǎng)表現(xiàn)，高力國際中國區(qū)辦公樓研究負(fù)責(zé)人兼華北區(qū)研究部董事陸明認(rèn)為有以下五點(diǎn)趨勢(shì)值得關(guān)注：
一是市場(chǎng)需求確在持續(xù)恢復(fù)，但尚不足以扭轉(zhuǎn)當(dāng)前市場(chǎng)行情。近兩年市場(chǎng)新增供應(yīng)量達(dá)到87萬平方米，而同時(shí)期的凈吸納量不過41萬平方米，疊加存量項(xiàng)目仍存在的較大空置面積，市場(chǎng)依然處于高空置率的環(huán)境下。因此，仍然需要更強(qiáng)勁且持續(xù)的需求表現(xiàn)才能實(shí)現(xiàn)租金企穩(wěn)， 企業(yè)需求側(cè)恢復(fù)情況仍是2025年市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)。
二是市場(chǎng)需求類型高度集中在搬遷類，國央企需求成為市場(chǎng)重要穩(wěn)定因素。高力國際數(shù)據(jù)顯示，在2024年超過5,000平米以上的大宗租賃成交中，搬遷類企業(yè)的需求在面積和數(shù)量上占比均超過了六成。在這些搬遷類大宗成交中，國央企占比高達(dá)59%，民企占比37%，而外資占比僅4%。當(dāng)下的租金水平正在撬動(dòng)企業(yè)產(chǎn)生降本增效的辦公空間搬遷需求，這也是整體市場(chǎng)活躍度較去年出現(xiàn)大幅改善的主要原因。
三是在降本增效的大環(huán)境下，大型企業(yè)正在趨勢(shì)性回歸自有物業(yè)。北京市場(chǎng)很多大型企業(yè)都持有自有辦公物業(yè)，同時(shí)這些企業(yè)又是很多市場(chǎng)化項(xiàng)目的重要承租方。現(xiàn)在的市場(chǎng)正在經(jīng)歷大型企業(yè)從市場(chǎng)化承租物業(yè)整合搬遷回自有物業(yè)的調(diào)整，這些需求收縮型市場(chǎng)行為在一定程度上加大了市場(chǎng)化辦公項(xiàng)目的去化壓力。
四是凈吸納量呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇，西北創(chuàng)新組團(tuán)涅槃重生。從凈吸納量表現(xiàn)來看，寫字樓市場(chǎng)中麗澤商務(wù)區(qū)和中關(guān)村表現(xiàn)亮眼，除此之外的核心寫字樓市場(chǎng)全部出現(xiàn)負(fù)凈吸納量。雖然麗澤商務(wù)區(qū)年度凈吸納量達(dá)到14.6萬平方米，但這個(gè)去化速度也只是麗澤過去五年的平均水平。反觀以中關(guān)村、泛上地和北清路所形成的西北創(chuàng)新組團(tuán)，該組團(tuán)在2024年一掃過去三年的陰霾，實(shí)現(xiàn)凈吸納量超過28萬平方米，其中泛上地子市場(chǎng)超過18萬平方米，中關(guān)村超過9萬平方米。得益于在過去十年逐步積累的科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢(shì)、長期服務(wù)于科創(chuàng)企業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)辦公產(chǎn)品的高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，西北創(chuàng)新組團(tuán)已經(jīng)最先開始受益于新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)成長壯大所帶來的產(chǎn)業(yè)紅利。
五是凈有效租金持續(xù)下滑，跨資產(chǎn)類別和跨板塊競爭壓力增大。今年租金的年度降幅是有歷史記錄以來最大的一次，甲級(jí)市場(chǎng)的租金已經(jīng)降到了2011年的水平。租金作為市場(chǎng)最核心的價(jià)格指標(biāo)，其降幅越大，也就意味著市場(chǎng)項(xiàng)目之間的競爭壓力之大以及對(duì)于存量優(yōu)質(zhì)企業(yè)客戶競爭之激烈。伴隨核心市場(chǎng)的超甲級(jí)寫字樓和高出租率的樓宇開始跟進(jìn)市場(chǎng)調(diào)整，整體市場(chǎng)租金下降幅度也更加明顯。當(dāng)甲級(jí)樓宇的租金降到乙級(jí)樓宇的水平的時(shí)候，就有了撬動(dòng)企業(yè)搬遷需求的可能性，企業(yè)既降低租金成本，又實(shí)現(xiàn)了辦公空間的品質(zhì)提升，這也是乙級(jí)市場(chǎng)連續(xù)三年凈吸納量為負(fù)值的主要原因。
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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