2024年，中央與各地政府通過放寬限購政策、降低房貸利率等一系列措施，推動房地產市場迎來穩步復蘇。近段時間以來，中央多次重要會議都對房地產行業作出相應部署。近日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開，為2025年房地產發展指明了方向。
如今住房發展進入到一個新階段，從“有沒有”轉向“好不好”。什么樣的房子是“好房子”？如何讓購房人更滿意？近期熱議的“取消公攤面積”或將成為助推高品質居住需求釋放的加速器。
取消公攤呼聲高漲
當下，住房產品供應端發生改變，房地產開發企業不斷應用新技術、新理念，提升住房居住品質，競爭更為激烈。同時，各地圍繞“好房子”概念的核心，紛紛出臺相關政策，引導住宅品質提升。近日，多地出臺新政，引導逐漸取消公攤面積，引發了人們的廣泛熱議。
其實，取消公攤面積的呼聲由來已久。據《法治日報》報道，山東省青島市的一名消費者全款購入某小區一套總面積為110.25平方米的住宅，當時銷售人員告訴她，因為小區樓棟屬于超高層建筑，達到55層，考慮到避難層、電梯高度等因素，公攤面積占比會達到31%。然而，消費者準備收房時卻傻眼了：推開房門，映入眼簾的是超厚的墻壁、逼仄的空間、3間小得可憐的臥室，實際套內面積僅有61平方米左右，公攤面積占比達46%。
“公攤面積就是一筆糊涂賬。”北京購房人方女士對記者表示，“我買房時，開發商給的戶型圖顯示建筑面積110平方米，套內面積90平方米左右。沒想到裝修時全屋鋪地磚才發現，室內面積也就80平方米。”
那么，什么是公攤面積？《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》明確規定，商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。公攤面積是指由整棟樓的產權人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積，它與套內建筑面積之和構成了一套商品房的建筑面積。
北京金訴律師事務所主任王玉臣告訴記者，人們習慣性地認為公攤面積無非就是走道和電梯，但實際上公攤面積包括兩部分：一是保障業主正常生活所必需的公共建筑面積；二是單元與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。
“公攤面積的算法非常復雜，消費者想搞明白基本上不太可能，比如大堂、門廳、電梯井、樓梯道、通風管道、消防設施以及為本棟樓服務的設施等，都算作本棟樓的公攤面積。”王玉臣表示。
地區新政面積更透明
多年來，購房者根據建筑面積支付房款，但是房款中有一部分花在了公攤面積上，和房屋實際使用面積并不符，這種情況常常令購房者感到不滿，于是，取消公攤面積的呼聲越來越高。
近期，多年來備受關注的公攤面積出現了新變化。湖南衡陽發布《關于全市商品房銷售實行套內建筑面積計價的通知》規定，自2025年1月1日起，衡陽市行政區域內商品房實行按套內建筑面積（專有建筑面積）計價銷售。同時還明確套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積和套內陽臺建筑面積3部分組成；河北張家口發布《關于推動房地產市場平穩健康發展的若干措施》，明確提到鼓勵實行“現房銷售”，逐步推進“取消公攤”；廣西發布的《廣西推動房地產市場平穩健康發展工作措施》也提到，引導市場按住房套內面積計價銷售。
據記者了解，在房屋面積認定方面，重慶早已走在全國的前列。早在2002年8月開始施行的《重慶市城鎮房地產交易管理條例》就規定，商品房現售和預售要以套內建筑面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。當時媒體報道均表示“重慶在全國第一個強制施行商品房銷售以‘套內建筑面積’作為計價依據”。
消費者謝女士對記者表示：“聽起來房子面積挺大，到現場一看往往差距不小，就是因為建筑面積并不是房子的實際使用面積，里面包含了公攤。為什么不能用簡單直觀的方式告訴消費者房子有多大？我們不關心公共區域，只想清楚地知道自己買的這套房面積到底是多少。”
一家房企開發商向記者表示，公眾反感公攤，其實是反感面積不透明。盡管各地新政有關取消公攤面積的表述不夠嚴謹，但都是為了讓購房面積表述更加直接、清晰、容易理解，試圖解決的也是購房者最關心的房價和得房率等問題。
有助于提升購房積極性
如果取消公攤面積，對消費者買房會產生哪些影響？
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，“公攤”概念的使用始于1995年，公攤是客觀存在的，各地的政策只是改變房屋的計價方式，由過去的按照建筑面積改為套內建筑面積。總價不變時，取消公攤只是計價方式變化，關鍵在于讓室內面積更透明，讓購房者更有獲得感，也更容易感知什么樣的才是“好房子”。
接受記者采訪的業內人士表示，取消公攤有助于提升購房人的積極性，但并不意味著房價一定會下降。
中指研究院研究總監陳文靜對記者表示，目前絕大多數城市在計算房價時采用建筑面積進行計算，不同類型的房屋建筑標準各有差異，導致不同項目的得房率會有所不同，在同樣的建筑面積下實際可使用的套內面積也會產生差異，購房人據此挑選自己心儀的“好房子”。按套內面積計價，使得購房者能更清楚地知道自己購房的實際使用空間，減少不確定性和不透明感。這雖然不直接影響房價，卻能顯著增強購房者的信心。
近日，記者在網上查詢發現，重慶二手房交易和新房銷售時均在顯著位置標注建筑面積，套內建筑面積往往標注在不起眼的地方。有銷售員對記者表示，宣傳頁面上建筑面積和套內建筑面積都會標注，“不管怎么標面積，房子的總價是一樣的，合同里兩種面積也都會寫明，但是稅收和物業費的收取都是按照建筑面積來計算的”。
多位業內專家表示，取消公攤之后，物業費、取暖費等收費方式和價格都不會產生變化，即使改為以套內面積計算物業費，收費單價也可能會相應提高，最終對用房成本改變不大。（孫蔚）
（責任編輯：蔡文斌）
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