央廣網北京8月26日消息（記者門庭婷）在北京率先落地優化樓市政策后，上海也在市場期待中優化樓市相關政策，而且力度大于市場預期。
8月25日，上海市六部門聯合印發《關于優化調整本市房地產政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），涉及調減住房限購、優化住房公積金、優化個人住房信貸以及完善個人住房房產稅等多項政策。《通知》自今日起施行。
同策研究院聯席院長宋紅衛表示，本次新政屬于精準調控政策，旨在降低符合條件的居民的購房門檻和壓力，緩解外環外庫存壓力及提振市場信心，并通過擴大購房群體和金融支持促進職住平衡，加快“好房子”相關政策的持續落地。
限購放寬與單身購房政策調整，外環外市場預期向好
《通知》顯示，對符合上海本市住房購買條件的居民家庭，含本市戶籍居民家庭以及在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的非本市戶籍居民家庭，在外環外購買新建商品住房和二手住房都不限套數。
58安居客研究院院長張波分析認為，這一政策方向和北京保持了同步，也是針對市場需求不足的區域進行針對性放松，利好松江、嘉定、青浦等五大新城外環外區域。
“從北京政策效果看，放寬外圍限購后，市場的熱度上升會表現明顯。”在張波看來，由于上海的外環內新房供應占比高于北京，并且今年以來持續有核心區的優質地塊供給，這一政策的效果對上海新房市場的整體拉動力會弱于北京，但對二手房尤其是外環外二手房的拉動作用可能會強于北京。
根據中指研究院監測數據，今年以來（截至8月23日）上海新建商品住宅（不含保障房）成交2.97萬套，其中外環外成交超1.8萬套，占比超60%。二手房方面，1-7月成交約12.7萬套，其中外環外成交約6.5萬套，占比約51%，新房、二手房外環外均為成交主力。
宋紅衛提到，近兩年上海新房領域，改善需求成為主導，政策端也在積極調整，不斷匹配改善需求，尤其是在高品質好房子的政策導向下，規劃指標進一步優化，低容積率地塊不斷增加，對于小戶型的限制越來越少。而對于大部分居民來說，可以負擔得起，且會受到市場青睞的，就是外環外核心區域的低密產品。
“符合購房條件的家庭取消購房套數的限制后，也將會利好兩類人群，一是市區的‘小中產’人群的置換需求，這部分人群把市區的房子賣掉后，向外環外做品質的改善；二是部分原來受限于2套住房的指標，市區的房子不舍得賣掉，但是仍然有資產配置需求的人群，同時兼顧產品改善的多元化需求，這樣就可以滿足在外環外核心區域配置低密改善產品。”宋紅衛稱。
本次《通知》還提到，成年單身人士購房也迎來改變，將按照居民家庭執行住房限購政策。按照新政，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在外環外購房不限套數，不過在外環內依然限購2套住房。非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，若自購房之日前在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上，可于外環外不限套數買房；若滿足3年及以上繳納條件的，能在外環內限購1套住房。
業內人士分析稱，上海對單身人士有政策性限制成為歷史，體現出對單身人群自住需求的有效保障。對于在滬工作的單身青年人才、新市民等群體，在滿足社保或個稅繳納年限后，能更輕松購房，單身購房群體活躍度提高。
公積金與信貸政策優化，降低購房資金成本
在住房公積金方面，新政也帶來諸多利好。《通知》規定，對繳存人購買二星級及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補充公積金）最高貸款額度上浮15%。其中，首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加計算，能從192萬元提升至216萬元；二套最高貸款額度則從130萬元提高到了149.5萬元。
同時，購買上海新建預售商品住房的繳存人，可依規申請提取本人及配偶的住房公積金用于支付購房首付款，并且即便提取公積金支付首付款，也不會影響其住房公積金貸款額度計算，支持“又提又貸”。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受央廣網記者采訪時表示：“此次所提及的綠色建筑，占上海全市新房比重約為60%，說明政策的惠及面很大，支持了綠色建筑發展。這也較好吻合了全國好房子‘安全、舒適、綠色、智慧’理念，促進供需兩端更好關注綠色建筑。”
信貸政策上，為減輕居民購房利息負擔，銀行業金融機構根據上海市市場利率定價自律機制要求以及自身經營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，將合理確定每筆商業性個人住房貸款的具體利率水平。
中指研究院政策研究總監陳文靜告訴央廣網記者，與北京政策不同，本次上海明確在利率定價機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業性個人住房貸款的具體利率水平，此前自貿區臨港新片區和6個郊區二套商貸利率為LPR-25BP、核心區為LPR-5BP，現統一降至LPR-45BP，有利于降低居民購房利息支出，減輕房貸負擔。
據宋紅衛介紹，根據調研，剛需項目95%以上都需要銀行按揭貸款，多套房產家庭中的高端項目對于銀行按揭貸款利率的依賴度也超過50%。一旦取消首套和二套及以上利率的差異，在一定程度上能夠促進改善需求的釋放。
完善房產稅政策，促進購房政策協同
為與住房限購政策形成銜接，《通知》對個人住房房產稅政策進行了完善。根據規定，符合條件的非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產稅；而購買的第二套及以上住房在合并計算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。由于個人住房房產稅按年征收，因此自2025年1月1日起符合條件的購房者就可享受該條政策。
張波表示，預計政策短期將有效提升外環外市場熱度，減少觀望情緒并帶動潛在購房群體積極入市，長期則有助于城市職住平衡與房地產市場健康發展。
“當前上海樓市正好迎來了傳統‘金九銀十’的熱銷階段，所以要結合利好銷售點，把握市場機會，優化對策。”嚴躍進表示，房企應優化推盤和定價策略，尤其是把握政策對不同區域板塊、不同產品的影響，深入落實去庫存戰略，積極促進銷售業績的提振。
在陳文靜看來，本次上海跟進優化樓市新政，在優化限購、加大公積金政策支持方面與北京較為相似，除此之外，上海進一步降低居民購房成本，明確不再區分首套、二套住房商貸利率，完善房產稅政策，整體力度較北京略大，政策范圍更廣，未來北京繼續優化商貸利率、降低居民購房成本也存在預期。隨著北京、上海先后優化樓市政策，短期深圳跟進的概率也進一步增強，有助于提振市場預期，促進市場“止跌回穩”。
（責任編輯：蔡文斌）
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