魏康林是四川農(nóng)民,已在重慶打工5年有余。由于想在重慶安家,他也開始了看房計(jì)劃,但就在看了幾天后,魏康林失望了。
“在城里買房家里幫不上什么忙。這些年在外面打工也攢下了幾萬塊錢,但想實(shí)現(xiàn)在重慶買房的夢想還是有很大距離。”魏康林給記者算了筆賬,如果在重慶市區(qū)買房,按每平方米7000元、70平方米的普通住宅建筑面積計(jì)算,總價(jià)接近50萬元,首付三成需15萬元,貸款35萬元、期限30年,月供2000元左右。“我現(xiàn)在不僅首付還差一半,月供還要花掉每月收入的一半,還不算裝修。”魏康林目前做配送員,1個(gè)月“卯足了勁”干至多收入5000元,且沒有“五險(xiǎn)一金”,刨除房租、吃飯、抽煙和日常開銷,能支配的也就2000多元,這還不算送禮應(yīng)酬這些偶發(fā)的大額開支。
魏康林決定放棄重慶主城,轉(zhuǎn)而在均價(jià)為4000元左右的潼南縣城買房。“這是我現(xiàn)在能夠承受的。但問題是在縣城要找到一份月薪四五千的穩(wěn)定工作幾乎不可能,如果收入不穩(wěn)定,哪敢貸幾十年的款呢。”
或許對于朱平來說,魏康林已經(jīng)很幸運(yùn)了,還能按時(shí)拿到并不算低的工資,朱平的1萬多元工資卻仍然被包工頭拖欠著,所以他從來沒想過在縣城里買套房。
“工資不穩(wěn)定,不用說首付,連貸款都難。”朱平說。
的確,一般靠打工的農(nóng)民工首付已很困難。同時(shí)由于收入不穩(wěn)定、沒繳納社保、還貸信譽(yù)低,農(nóng)民工辦房貸更是困難重重。“房貸需要有長期穩(wěn)定的收入來源,一般需要單位證明有收入來源和能力。通常,合同期內(nèi),每月收入需是當(dāng)月按揭還款金額的2倍以上。”中國銀行福建鼓樓支行一位個(gè)貸經(jīng)理說,“銀行在農(nóng)民工購房貸款方面放貸謹(jǐn)慎,因?yàn)檗r(nóng)民工流動(dòng)性大,貸款風(fēng)險(xiǎn)較高,銀行在后續(xù)管理方面不免有很多麻煩。”
此外,對工作不穩(wěn)定、無法連續(xù)繳存住房公積金的農(nóng)民工來說,公積金貸款的難度也不小。記者了解到,很多城市在公積金貸款方面,都做了如下規(guī)定:具有穩(wěn)定就業(yè)的借款人申請公積金貸款前連續(xù)六個(gè)月(含)以上正常繳存住房公積金,可以申請住房公積金貸款。
在成都某工地打小工的新生代農(nóng)民工小梁說,“我們流動(dòng)性太大,在這個(gè)工地交了,去另一個(gè)工地咋辦?換個(gè)城市咋辦?就算允許公積金異地提取和使用,我們四處打工可沒準(zhǔn)。實(shí)際操作還是很困難。”
穆迪評(píng)級(jí)一份報(bào)告指出,中國在建的住宅面積為51億平方米。按照平均每戶2.97人估算,中國14億人口相當(dāng)于約4.6億戶家庭。假設(shè)中國的住房擁有率從90%上升至100%,這些新增的房地產(chǎn)買家將很容易地吸收所有的在建住宅面積。目前的問題是,商品住宅價(jià)格高企,有效需求不足。
的確,雖然鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房,是現(xiàn)階段各地出臺(tái)的扶持新政中的重要一項(xiàng)。但值得注意的是,購買力仍是農(nóng)民工的最大“軟肋”。
民建四川省宜賓市委建議,對有條件的農(nóng)村居民選擇在縣城和小城鎮(zhèn)首次購房的農(nóng)民工,政府宜考慮免除所有稅費(fèi);或提供利率水平低于城鎮(zhèn)居民購房按揭貸款的住房按揭貸款產(chǎn)品。
鑒于目前農(nóng)民工購房貸款的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制并不健全的現(xiàn)實(shí),政府可考慮參照美國的房地美和房利美模式,成立專門金融機(jī)構(gòu),為農(nóng)民工貸款提供擔(dān)保,補(bǔ)貼貸款利息,將貸款證券化,建立資金池。
此外,地方政府還宜盡快完善政策配套,保障新市民權(quán)益。如盡快落實(shí)戶籍制度改革方案,并將子女教育、社會(huì)保障等配套政策全面落地,使其形成購房的預(yù)期和需求。
“應(yīng)建立對入城農(nóng)民要有合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償制度。”國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長任興洲認(rèn)為,農(nóng)民工進(jìn)城之后,承包地、宅基地等資產(chǎn)及相關(guān)福利,也要通過制度將其解決好,讓他們沒有進(jìn)城落戶的后顧之憂。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦認(rèn)為,現(xiàn)在農(nóng)民手里的集體土地和宅基地有潛在的市場價(jià)值。不能強(qiáng)行剝奪農(nóng)民的宅基地,政府宜考慮用經(jīng)濟(jì)手段鼓勵(lì)其退出,如開放農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場,允許宅基地入市,或允許農(nóng)民以宅基地、農(nóng)地作為抵押物進(jìn)行貸款購房。“這樣不僅可以幫農(nóng)民工入城解決買房資金問題。”
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