——“三去一降一補”系列分析之二
□國家信息中心宏觀經濟形勢課題組
2015年末，我國商品房待售面積為7.2億平方米，考慮待售期房庫存后，廣義房地產庫存面積為32.3億平方米，去化周期長達30.2個月，商品房增量空置率高達46%，這些都反映出我國房地產市場正處在高庫存狀態。本文進一步測算了我國城鎮住宅存量規模，結合進城農民工居住現狀，提出農民工市民化是消化住宅庫存的關鍵環節和成敗所在。
一、房地產庫存的界定及合理區間
在房地產開發活動中，商品房生產過程先后經歷已出讓未開發土地、已開工未取得預售許可、開工并已取得預售許可、已竣工等四個階段。從常用的庫存概念考慮，一般將具有相對成熟形態的產成品作為庫存，也就是已竣工未出售的商品房，在我國現實情況下還有幾塊房產應包括在庫存內。
首先，考慮到商品房銷售的75%左右采用預售模式，因此在界定商品房庫存時需要有所變通，應該充分考慮到預售商品房的庫存。其次，保障性住房是和商品房相對獨立的住房體系，在統計上沒有完全納入到房地產開發統計中。最后，游離在政策法規之外的小產權房也屬于房地產范疇，并且規模較大。小產權房沒有取得土地、規劃、工程等許可，未納入到現行房地產開發統計中，無法獲得準確的建設、銷售和庫存等數據。
基于上述分析，考慮到保障性住房和小產權房數據或不公開或缺少統計，基于嚴謹性和準確性，本文將房地產庫存分為兩個層次，分別是狹義房地產庫存和廣義房地產庫存。除此之外，在廣義房地產庫存的基礎上增加保障性住房庫存、小產權房庫存，則是完整意義上的全口徑庫存，有待統計完善后進一步研究。
狹義房地產庫存，口徑為現房庫存，是指報告期末已經竣工的待售現房，即現行房地產開發統計中“商品房待售面積”的概念，不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋。通過狹義庫存可以計算商品房空置率，用于判斷商品房市場發展狀況。
廣義房地產庫存，口徑為可售現期房庫存，是指現房庫存和期房庫存之和，即在狹義庫存的基礎上增加待售期房庫存。所謂待售期房庫存，是指尚未竣工但已經取得預售許可證的、可供銷售或出租的商品房屋建筑面積。
目前，合理的房地產庫存范圍尚無嚴格界定，相對認可的合理去化周期的上限是18個月。
二、我國房地產庫存明顯分化
從全國層面看，2015年末我國商品房待售面積7.2億平方米，據此計算的狹義房地產庫存去化周期為6.7個月，處于合理區間。期房待售面積為25.1億平方米，據此計算的廣義房地產庫存總量為32.3億平方米，廣義庫存去化周期為30.2個月，超過庫存合理區間上限67.8%。從我國實際情況看，廣義庫存去化周期能更好地反映房地產市場實際運行情況。比如，2013年我國商品房銷售量價齊升，銷售面積增速達到17.3%，高出上年增速15.5個百分點，而當年商品房竣工面積僅增長2%。理論上當年房地產庫存應該明顯下降，去化周期縮短，然而狹義去化周期不降反升，其原因在于商品房銷售火爆的主要是期房，現房待售面積反而大幅增加了35.2%。廣義房地產庫存去化周期能夠更加全面準確地反映房地產市場變化，2013年廣義去化周期為23.1個月，較上年減少了1.3個月，符合市場邏輯。
從大中城市看，我國房地產市場出現明顯分化，不同類型城市商品房庫存差異較大。一線城市及重點二線城市庫存壓力不大，可售商品房庫存去化周期基本都在18個月以內，處于合理區間，而且2015年去化周期有所縮短。但是，多數三四線城市商品房庫存高企，存在嚴重消化壓力，部分城市可售商品房去化周期高達30個月以上。
從商品房空置率來看，2010年以來我國商品房空置率（增量空置）持續攀升，2014年空置率超過40%，2015年進一步攀升至46%，近兩年已進入嚴重空置狀態，表明目前我國房地產市場處于明顯供過于求，商品房庫存嚴重積壓。
三、農民工市民化的住宅需求估算
2012年中國城鎮（戶籍口徑）人均住房面積達到32.9平方米，推算出城鎮住房建筑面積總量達到157.8億平方米，加上當年住宅待售面積2.4億平方米，合計160.2億平方米。按照套均面積80平方米計算，2012年共有城鎮住房2億套。2013-2014年新增竣工住宅套數為1515萬套，合計2014年底共有城鎮住房2.15億套。結合2014年我國城鎮常住家庭戶數為2.3億戶左右，可計算得出常住口徑的套戶比約為0.93。需要強調的是，如果考慮到2013-2014年間新增的部分保障性住房和小產權房套數，我國城鎮常住家庭和戶籍家庭的套戶比將會有一定幅度提高。
根據發達經濟體住宅發展經驗，當住房市場成熟度較高時，平均每一戶家庭對應1.05至1.2套住房，這表明當前我國城鎮住房市場已經基本接近飽和狀態。未來城鎮住宅庫存消化的方向主要是改善農民工居住條件，即農民工市民化。
國家統計局《2014年全國農民工監測調查報告》顯示，2014年全國外出農民工16821萬人。外出農民工中，租賃住房的占36.9%，在單位宿舍居住的占28.3%，在工地工棚和生產經營場所居住的占17.2%，鄉外從業回家居住的農民工占13.3%，在務工地自購房的農民工僅占1%。
假設農民工市民化進程加快，原住租賃住房和單位宿舍的農民工逐步實現自購房并落戶，如果每年將自購房比例提高5個百分點，則有841萬農民工實現在城鎮購房。按照2個農民工組成一個家庭并育有一個孩子，以及農民工人均居住面積30平方米計算，將新增3.78億平方米左右的住房需求。假設新房交易占70%的比例，則有2.65億平方米的新房需求，相當于2015年住宅銷售面積（11.24億平方米）的23.6%，潛力巨大。
四、八方面有效化解房地產庫存
做好中央經濟工作會議提出的“去庫存”任務，應按照“誰投資誰負責”的市場經濟原則，建立由房地產開發商、政府、購房者共同承擔“庫存消化成本”的分擔機制，加快深化戶籍和住房制度改革，強化消費和供給端引導，擴大有效需求，分流轉化部分供給，推動房地產市場持續健康發展。
（一）加強土地供應管控。各地區要根據本地商品房庫存數量，科學制定2016年土地供應計劃，合理確定土地供應結構和投放數量。庫存量大、去化周期長的三、四線城市，要嚴控或者暫停土地供應，特別是一些城市商業用房庫存去化周期長的，要暫停商業用地出讓。
（二）引導降低商品住房價格。政府要明確去庫存的成本分擔機制，營造主要依靠市場進行去庫存的可預期環境，結合現金流和資金鏈緊張的倒逼壓力，促使房地產開發商主動降價銷售。政府出臺的稅收優惠要與降價銷售掛鉤，增強房地產開發商降價銷售的積極性。各級政府應加快清理稅費等推高房價的各種不合理政策措施，并研究通過適當降低地價來推動房價回落的政策措施。
（三）培育新市民住房需求。除極少數超大城市外，全面落實農民工落戶、居住證管理等戶籍制度改革，支持農民工進城落戶，加快農民工市民化進程，培育潛在購房需求。重點支持農村學生升學和參軍進入城鎮的人口、在城鎮就業和居住5年以上和舉家遷徙的農業轉移人口等群體購房。研究農民戶口變動仍保留“三權”（土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權），調動農民進城落戶的積極性。完善住房按揭貸款利息抵扣個人所得稅政策，降低購房資金成本，激活購房投資需求。
（四）用好用足住房公積金。通過放寬住房公積金提取條件、落實住房公積金異地貸操作、提高住房公積金個人住房貸款實際額度等，重點支持職工購買保障性住房和首套普通商品住房，兼顧職工其他購房需求。擴大住房公積金制度范圍，逐步將符合條件的農民工和個體工商戶納入住房公積金制度覆蓋范圍。允許發行住房公積金個人住房貸款支持證券，提高住房公積金資金流動性。研究以住房公積金為主成立國家住宅銀行，為中低收入者和新市民提供低息信貸金融支持。
（五）加快住房保障方式轉變。提高棚改貨幣化安置比例，積極推進政府組織棚改居民購買商品房安置方式。也可采取政府集中購買在建或已建成普通商品住房作為棚戶區改造安置房，但應以存量普通商品住房為主，并且購置價格不得高于所在區域同類普通商品住房的上年平均價格。支持從租賃市場籌集公共租賃房房源，把適合作為公租房或者經過改造符合公租房條件的存量商品房，轉為公共租賃住房。推行公租房保障貨幣化，鼓勵和支持符合公共租賃住房保障條件的家庭，通過租賃市場解決住房問題，政府按規定提供貨幣化租賃補貼。將符合條件的非戶籍常住人口納入公租房保障范圍。
（六）推動發展住房租賃市場。建立購租并舉的住房制度，推動房屋租賃市場規模化、專業化發展。搭建住房租賃信息政府服務平臺，提供高效、準確、便捷的信息服務。規范房屋租賃市場，保護房屋租賃當事人的合法權益。積極培育以住房租賃為主營業務的專業化企業，提升租賃服務水平。鼓勵自然人和各類機構投資購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者。支持房地產開發企業改變經營方式，將其持有房源向社會出租，從單一的開發銷售向租售并舉模式轉變。
（七）推動房地產企業轉型升級。鼓勵房地產企業推動產品創新，提升產品品質，宏觀上增加項目的宜居宜業性，微觀上注重樓盤細節，改善配套環境，適應市民多元化、個性化需求。支持跨界地產發展，鼓勵引導房地產企業根據市場需求調整開發產品結構，發展旅游、養老、文化、度假地產，推動符合條件的房地產開發項目向眾創空間和樓宇產業轉型。推進房地產企業兼并重組，提高產業集中度，引導品牌好實力強的房企“接盤”，增強風險抵御能力。
（八）強化房地產市場監管。深化房地產市場分析研判，建立房地產市場監管信息平臺，及時掌握市場動態。加大對房地產開發企業資金鏈風險排查力度，高度關注重點地區和重點企業，防范金融風險。嚴厲處罰惡意拖欠工程款和閑置爛尾現象，讓開發商不能違約、不敢違約。（執筆：牛犁 胡祖銓）
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