新華網(wǎng)北京7月11日電（吳海花 白云蛟 徐朋 王日晨 袁雅錦胡碩）隨著中國(guó)樓市房地產(chǎn)“金融化”的趨勢(shì)愈加明顯，金融化已成為房企面臨的不可違逆的大勢(shì)。事實(shí)證明，當(dāng)中國(guó)樓市的“黃金十年”成為過(guò)眼煙云，以及隨著房產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，房地產(chǎn)企業(yè)“金融化”的趨勢(shì)愈加明顯。房地產(chǎn)金融全面突圍，在信貸和債券市場(chǎng)當(dāng)中已經(jīng)有明顯的放量和突破。房地產(chǎn)+金融將是行業(yè)下一輪洗牌的關(guān)鍵點(diǎn)。下一個(gè)十年，地產(chǎn)業(yè)金融化的故事將如何講述？
為此，7月7日下午新華網(wǎng)房產(chǎn)“品牌房企私董會(huì)”邀請(qǐng)品牌房企大佬齊聚一堂，探討2016年房地產(chǎn)企業(yè)在金融化的大潮中如何突圍與破局。此次私董會(huì)云集京城地產(chǎn)圈和金融圈的十幾位大佬，包括新華房產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理侯敏、國(guó)家開發(fā)銀行三局副局長(zhǎng)譚聰、盛世神州基金董事長(zhǎng)、博士張民耕、匯庚寅股權(quán)投資基金董事總經(jīng)理胡玫、長(zhǎng)埔地產(chǎn)董事長(zhǎng)孫林芳、盤錦藍(lán)灣/中融國(guó)控董事長(zhǎng)、理事長(zhǎng)路大艷、美國(guó)洛杉磯萬(wàn)圖有限公司董事長(zhǎng)席祖茂、百富投資董事長(zhǎng)李長(zhǎng)山、旭輝集團(tuán)副總裁、北京區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理孔鵬、中國(guó)人民銀行貨幣研究局研究員鄒平座、碧桂園津冀區(qū)域總裁李曉明、中赫置地品牌總經(jīng)理朱敏、金科股份華北區(qū)域營(yíng)銷品牌部總監(jiān)李彥飛、雅居樂(lè)云南和海南區(qū)營(yíng)銷總監(jiān)陶紅睿、雅居樂(lè)云南和海南區(qū)市場(chǎng)總監(jiān)關(guān)偉、信威集團(tuán)公共事務(wù)總監(jiān)林柏松等近二十位嘉賓出席本次私董會(huì)，會(huì)上各位嘉賓對(duì)于房企在金融化的大潮中如何突圍與破局，進(jìn)行了分析和探討。
會(huì)上，新華房產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理侯敏首先致辭，他認(rèn)為今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是北京市場(chǎng)、長(zhǎng)三角、珠三角都是非常好的局面，下半年的市場(chǎng)到底怎么走，各個(gè)房企面臨的情況也不一樣。而當(dāng)前房地產(chǎn)與金融的關(guān)系越來(lái)越深，地產(chǎn)金融化也是全行業(yè)比較關(guān)心的話題。
國(guó)家開發(fā)銀行三局副局長(zhǎng)譚聰結(jié)合當(dāng)前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了分析，他認(rèn)為地產(chǎn)本身是銀行的重要投資領(lǐng)域。銀行一方面是給地產(chǎn)商、開發(fā)商做貸款，另一方面是給購(gòu)買者提供貸款。一手托兩方，中間是和開發(fā)商做對(duì)接。這個(gè)結(jié)構(gòu)就決定了銀行在房地產(chǎn)開發(fā)與交易的整個(gè)流程中的重要角色地位。
中國(guó)人民銀行貨幣研究局研究員鄒平座通過(guò)對(duì)國(guó)際貨幣形勢(shì)的分析研究，認(rèn)為中國(guó)已成為世界超級(jí)金融體系，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｖ袊?guó)金融資產(chǎn)總量現(xiàn)在達(dá)200萬(wàn)億，美國(guó)才100萬(wàn)億，已是世界上超級(jí)的金融體系，整個(gè)互聯(lián)網(wǎng)金融也是全球第一，另外當(dāng)前我國(guó)證券資產(chǎn)取得了較快發(fā)展。房地產(chǎn)和金融是交織在一起，未來(lái)，房地產(chǎn)的機(jī)遇也很大。
旭輝集團(tuán)副總裁、北京區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理孔鵬提出“為什么房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)金融化”這個(gè)問(wèn)題，他認(rèn)為房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的貨幣占有量越來(lái)越大，從剛?cè)胄械囊荒赇N售額幾千億，到現(xiàn)在光住宅地產(chǎn)六萬(wàn)億。貨幣量大，一定會(huì)對(duì)市場(chǎng)有影響。未來(lái)房地產(chǎn)趨勢(shì)，第一是集中，第二是互聯(lián)網(wǎng)介入，第三是風(fēng)控的分化。
談到風(fēng)控，盛世神州基金董事長(zhǎng)、博士張民耕最有發(fā)言權(quán)，張總認(rèn)為收益與風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)衡是房地產(chǎn)投資與管理的必修課。房地產(chǎn)行業(yè)的血脈里天生流著金融的血液，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成熟，金融市場(chǎng)的逐漸規(guī)范，房地產(chǎn)基金將極大促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融化是一個(gè)收益與風(fēng)險(xiǎn)權(quán)衡的抉擇，價(jià)值判斷、價(jià)值挖掘和風(fēng)險(xiǎn)管控都需要謹(jǐn)慎與專業(yè)。
談到如何把錢周轉(zhuǎn)起來(lái)，碧桂園津冀區(qū)域總裁李曉明認(rèn)為房企面對(duì)金融化要順勢(shì)而為。從區(qū)域來(lái)講，首先是把錢用活，具有良好的資金周轉(zhuǎn)能力。第二，還是要把真正的資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)化，不要老沉淀。房企順應(yīng)金融化的事，金融這個(gè)大勢(shì)是滾滾洪流，順勢(shì)而為的話：第一，希望能夠找到更多、更便宜的錢。第二，能夠給企業(yè)一些從政策層面上的支持。
長(zhǎng)埔地產(chǎn)董事長(zhǎng)孫林芳也認(rèn)為在新常態(tài)下，地價(jià)和融資成本不斷攀升，企業(yè)盤活資金的能力需要靠模式創(chuàng)新。結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，他認(rèn)為以下四個(gè)創(chuàng)新將是未來(lái)房企轉(zhuǎn)型突圍之路：土地的政策制度化創(chuàng)新，房產(chǎn)銷售模式創(chuàng)新，金融模式創(chuàng)新，環(huán)保節(jié)能路徑創(chuàng)新。所以房地產(chǎn)金融模式創(chuàng)新是轉(zhuǎn)型突圍之路。
作為具有幾十年房地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的百富投資董事長(zhǎng)李長(zhǎng)山則認(rèn)為，從整體房地產(chǎn)市場(chǎng)投資環(huán)境看，供給側(cè)改革的思路在持續(xù)，房地產(chǎn)投資的反彈要領(lǐng)先其他行業(yè)，此類投資也和房企近期資金回籠等態(tài)勢(shì)有關(guān)系。此外營(yíng)改增等政策、包括各地類似降低土地增值稅預(yù)征率等政策，促使房地產(chǎn)企業(yè)投資成本降低。
談到近年來(lái)海外投資的趨勢(shì)，深耕美國(guó)地產(chǎn)多年的美國(guó)洛杉磯萬(wàn)圖有限公司董事長(zhǎng)認(rèn)為目前中國(guó)排全球超高凈值總?cè)藬?shù)的第二，中產(chǎn)階級(jí)和超高凈值財(cái)富階層都正處于規(guī)模快速增長(zhǎng)期的中國(guó)，已經(jīng)成為全球財(cái)富的創(chuàng)造中心。而這些新富階層更具有前瞻性和國(guó)際性的眼光，因此他認(rèn)為未來(lái)海外地產(chǎn)的版圖將會(huì)越做越大，空間廣闊。
匯庚寅股權(quán)投資基金管理（天津）有限公司董事總經(jīng)理胡玫也認(rèn)為境外的地產(chǎn)投資還是非常有前景的。她說(shuō)：我們雖然說(shuō)基金比較小，但我們也做了一些嘗試。發(fā)展空間還是很大的，不管是大基金還是小基金，都是可以走出去的。因?yàn)楝F(xiàn)在人民幣的貶值是可以預(yù)期到的，整個(gè)市場(chǎng)是非常好的市場(chǎng)。
盤錦藍(lán)灣/中融國(guó)控董事長(zhǎng)、理事長(zhǎng)路大艷從中小城市開發(fā)商的角度，談了三四線城市面臨去庫(kù)存的壓力，在提升自身產(chǎn)品質(zhì)量的同時(shí)也向地產(chǎn)金融化方向轉(zhuǎn)變。但他同時(shí)指出對(duì)于P2P、基金和眾籌等也要謹(jǐn)慎，不盲目，做好充分的調(diào)查與了解，避免不必要的麻煩！
信威集團(tuán)公共事務(wù)總監(jiān)林柏松認(rèn)為把握形勢(shì)遵守規(guī)則是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵，跨界需要把握形勢(shì)、遵守規(guī)則寶能想入主萬(wàn)科是跨界，互聯(lián)網(wǎng)做P2P也是跨界，我們集團(tuán)做養(yǎng)老地產(chǎn)也算是跨界，未來(lái)的跨界肯定很多，但是關(guān)鍵的在于把握好形勢(shì)，遵守規(guī)則，并能利用規(guī)則，這是一個(gè)關(guān)鍵。
中赫置地品牌總監(jiān)朱敏也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融化發(fā)表了自己的看法，中赫置地一直專注于重點(diǎn)城市核心區(qū)域的高端地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和管理的，其中“萬(wàn)柳書院”在中國(guó)豪宅市場(chǎng)上的銷售業(yè)績(jī)排名也是赫然在榜，他指出地產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目越來(lái)越稀缺，銀行和信托機(jī)構(gòu)在選擇優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的時(shí)候，考核也是越來(lái)越嚴(yán)謹(jǐn)，因此房地產(chǎn)開發(fā)商走金融化的前提還是要提升自身價(jià)值和品質(zhì)。
雅居樂(lè)云南和海南區(qū)營(yíng)銷總監(jiān)陶紅睿認(rèn)為房產(chǎn)向來(lái)與金融密不可分，金融能滿足房產(chǎn)市場(chǎng)資金、投資等多樣化需求，其他領(lǐng)域的資金想進(jìn)入房產(chǎn)行業(yè)，金融化業(yè)務(wù)有很大潛力。
雅居樂(lè)云南和海南區(qū)市場(chǎng)總監(jiān)關(guān)偉也對(duì)地產(chǎn)金融行業(yè)樹立了信心，他表示公司現(xiàn)在有100個(gè)億的資金在全國(guó)去拿地。今年上半年的大形勢(shì)下，我們陸續(xù)在蘇州、鄭州都有拿地，前兩天剛發(fā)布消息，我們是第一次進(jìn)入北京，以入股的方式摘了一塊比較小的地，因此，地產(chǎn)金融化的操作空間還是非常大的。
金科華北區(qū)域營(yíng)銷品牌部總監(jiān)李彥飛對(duì)地產(chǎn)金融化的問(wèn)題表明了自己的觀點(diǎn)，他認(rèn)為從企業(yè)角度看待金融化，更多是一種實(shí)用主義的眼光。回到企業(yè)自身來(lái)說(shuō)，就是效率提升的問(wèn)題，金融本身是資金流的問(wèn)題，效率如何更高，資本就會(huì)更喜歡。好項(xiàng)目永遠(yuǎn)不缺錢。今天這樣一個(gè)交流，實(shí)際上也是為了解決通路的問(wèn)題。
新華房地新聞部主編吳海花在會(huì)上也認(rèn)為資本為王的時(shí)代，房地產(chǎn)金融化是必然趨勢(shì)，也是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的標(biāo)志。在現(xiàn)階段，住宅產(chǎn)品本身和金融產(chǎn)品相比，金融產(chǎn)品的重要性尚未引起業(yè)內(nèi)的重視，但理應(yīng)引起業(yè)內(nèi)更高度的重視，因?yàn)槠渚哂懈匾奈磥?lái)意義，開發(fā)商應(yīng)投入更多精力和資源。
當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，各大房企尋求轉(zhuǎn)型之路，其中房地產(chǎn)金融化是一個(gè)整合資源擴(kuò)充實(shí)力的明智之舉。近年來(lái)也有很多國(guó)內(nèi)開發(fā)商與大型金融機(jī)構(gòu)合作的例子，房地產(chǎn)增資和持有銀行的股權(quán)、進(jìn)軍保險(xiǎn)尤其是壽險(xiǎn)企業(yè)。另一方面金融機(jī)構(gòu)主動(dòng)和房企的合作，以平安為代表，在開發(fā)、交易和持有階段都有介入：開發(fā)階段和碧桂園的合作、交易階段開發(fā)了平安好房平臺(tái)、持有階段發(fā)起了平安不動(dòng)產(chǎn)基金。萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科也分別投資了保險(xiǎn)、銀行以及與光大安石、凱雷等金融機(jī)構(gòu)合作。
因此總整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)金融化是房企突圍之路的敲門磚，也是房企未來(lái)持續(xù)發(fā)展的大勢(shì)所趨。
（責(zé)任編輯：籍俊霞）
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