新房市場難覓合適的項目，二手房自然就成了首選。相比新建項目，二手房雖然存在社區規劃、戶型設計等劣勢，但僅價格一條，就足以保證其在市場中的地位。尤其是在一些沒有地王出沒的城區，二手房價格相對穩定，在二手房市場，剛需們300萬元的預算下，選擇頗多。
中原地產市場研究部數據也顯示，今年上半年，60平方米以下和120平方米以上的二手住宅產品成交占比均呈上升趨勢，而這兩個面積區間段對應的分別就是首次置業的剛需和首次改善的人群。業內人士預測，未來二手房仍將是消化剛需購房需求的主要產品，由于市場存量大，產品類型豐富，價格將保持穩定。
剛需退至二手房 60平方米以下小戶型走俏
低總價、低單價的小戶型在新房市場難覓，很多購房人無奈轉向了二手房。一位剛在天通苑買了一套兩居的購房人方先生告訴《廣廈時代》，促使他出手的原因主要就是著急住，不想再等了。
方先生購買的是一套93平方米的南向兩居，總價約290萬元，單價3萬元/平方米左右。他買房時，有反復的考察研究過意向區域的各個項目。在他意向的北部區域，新房供應本來就很少，與天通苑相隔并不遠的北苑板塊，已經晉升為豪宅區。雖然天通苑這么多年價格一直比較穩定，升值空間比較小，但在解決居住需求上，確實基本可以滿足他的各項需求。
方先生還表示，他在天通苑買了房之后，他身邊的一個同事也出手買了一套60平米的一居。方先生解釋道，對于他們這樣的剛需一族，手里只有一套房，雖然升值空間也是必須要考慮的，但也沒法在意太多，畢竟在價格面前，其他的因素都顯得沒那么重要了。雖然知道一段時間后，家庭結構變化直接面臨居住需求的改變，但周邊人的經驗都告訴他們，先下手，再慢慢騰挪是比較好的選擇，在北京買房，一步到位就是幻想。
剛需族們對二手房市場的需求直接推動了二手房的成交量。據中原地產市場研究部統計，今年1-6月份60平方米以下和120平方米以上的二手住宅產品成交占比呈上升趨勢。60平方米以下產品成交占比平穩增長。中原地產市場研究部分析認為，這樣的增長主要源于一些單身人士、新婚夫妻出于資金和房屋性價比的考量，更傾向于購買小戶型產品用于自住。
價格相對穩定 剛需置業城區只能選二手
當被問到選擇購買二手房的原因，價格、區域是最經常被提及的兩個因素。雖然最近一年二手房市場量價齊升，但相比新房市場，這樣的上漲就顯得沒那么劇烈了。據偉業我愛我家集團數據中心統計，2016年上半年，北京全市二手住宅共成交135507套，環比2015年下半年增長20.6%，創下2010年以來半年度交易量的新高，成交均價為43465元/平米，環比2015年下半年的均價上漲9.3%。
由于二手房可以即買即住，所以剛需購買二手房時，對于區域認識更加直觀。預算有限，又想在交通便利的區域置業，多方比較下最終只能選擇二手房。在《廣廈時代》的調查中也發現，對于剛需客，地鐵等公共交通是上下班主要交通工具，因此他們在購房時更側重考慮交通的便利性，在交通便利的基礎上，二手房幾乎是唯一選擇。
中原地產市場研究部數據顯示，目前北京二手住宅成交仍然集中在中心城區——朝陽和海淀。同時通過對比這兩年各城區占比可以看出，郊區中除去通州和延慶，其余城區的成交占比均有所上升；其中通州區下降主要是因為去年8月份的限購政策。
偉業我愛我家集團數據中心的統計數據也顯示，今年上半年通過我愛我家達成的二手住宅交易中，33%位于朝陽區，16.8%位于豐臺區，16.5%位于海淀區。
從數據可以看出，購買二手房，犧牲舒適度換取便利度，仍是購房人的主要選擇。不過，從趨勢看，盡管二手住宅成交仍以中心城區為主，但和土地市場一樣正在逐漸郊區化。隨著市場整體價格的水漲船高，剛需在城區購買二手房的門檻也將逐步被推高。
二手房市場主力地位難撼動 未來仍是剛需主要選擇
在剛需和改善型需求的推動下，二手房的成交量也在今年達到巔峰。中原地產研究部統計數據顯示：截至5月31日，北京年內二手房住宅簽約121768套，新房住宅簽約19485套，整體看，二手房占市場住宅成交比例高達86.2%，進入了全面的存量住宅時代。而這一比例在過去幾年一直在70%上下。
亞豪機構市場總監郭毅表示，隨著北京地價不斷走高對于房價助漲壓力的不斷增加，北京新房市場低成交、低供給、低庫存、高價格的“三低一高”趨勢將持續，新房市場將徹底成為高端客群追求住房品質升級的需求產品，剛需和改善客群則只能選擇在二手房或公寓中，才能找到符合自身總價預期的產品。在這樣的背景下，二手房市場的主力地位會愈加凸顯。
雖然需求依然旺盛，但業內人士認為二手房市場降溫是大概率事件。中原地產市場研究部分析認為，2016年上半年二手房政策出現收緊：“首付貸”的叫停、對中介部門進行整治、全市二手住宅房源核驗全面執行等等原因，使得火熱的二手住宅市場逐漸冷卻下來。市場中長期積累的購房需求在上半年集中釋放和提前透支，后續新增需求不足。現在市場整體活躍度降低，買房者觀望氛圍濃重。二手住宅成交均價雖然保持每月上漲，但漲幅已經開始收窄，預計下半年二手住宅市場將進入調整期：市場成交持續下降，平穩回調；價格將逐步止漲，或有小幅回落。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉則表示，從當前的政策形勢來看，北京未來的樓市政策仍將從嚴趨緊，二手房市場的持續低溫或難以避免。而根據以往的數據，北京二手住宅的年均交易總量一般在15萬套左右，近幾年隨著存量房市場規模的增加，年均交易總量也就在 20萬套左右，而今年僅上半年二手房成交就已超過13萬套，根據歷史經驗推斷，下半年北京二手房市場的成交規模也就在七八萬套的水平，下半年北京樓市降溫將是大勢所趨，而房價也會隨著交易量的萎縮，逐步企穩回落。（門庭婷）
（責任編輯：籍俊霞）
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