9類樓市違規解析（上）
10月份，我國住建部發布《關于進一步規范房地產開發企業經營行為維護房地產市場秩序的通知》（以下簡稱《通知》），嚴查9類違法違規銷售行為，將本輪調控推向了高潮。有的地產項目被查處，有的地產項目悄然撤換宣傳廣告，有的地產項目變得三緘其口。在地產圈發生劇烈變化的同時，對于普通購房人而言，如何分辨哪種行為屬于違規行為，成為大家關注的焦點。那么，讓我們聽一聽業內專家的意見。
第一類：發布虛假房源信息
舉例：
在新房銷售過程中，個別地產項目的銷售員在接到購房人咨詢電話時，宣稱該項目有3.5萬元/平方米的房源在售，并邀約購房人到現場看房。可是，當購房人過幾天趕到售樓處看房時，個別地產項目的銷售員以“3.5萬元/平方米的房源剛賣完”為說辭，要求購房人選購其他價格較高的房源。
分析：
北京市隆安律師事務所合伙人鄭磊律師告訴北京晨報記者，“這種情況是開發商采用的一種銷售策略，銷售員抓住了購房人希望以較低價格買房的心理，設了一個套，誘導購房人上套。這種行為侵犯了購房人的知情權，損害了購房人的利益。”
“在二手房交易中，也同樣存在發布虛假房源信息的情況。一些中介門店在網上或房產APP上掛出來的房源，比同一區域平均房價低不少，誘導購房人去門店看房。但到了中介門店，購房人卻發現沒有這個房源，而是被經紀人拉著去看另一套房源。這種情況是中介利用信息不對稱，為自己謀取利益。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。
第二類：散布漲價信息哄抬房價
舉例：
不少購房人去地產項目售樓處買房時，時常會遇到銷售員聲稱“這期不買，下期就要漲價”。這樣的話往往會讓購房人心緒不寧，擔心后續房價將會上漲。在這種恐慌心理作用之下，一些購房人趕緊掏錢訂了房。
分析：
“這種情況通常發生在房地產市場處于上行的時候，部分購房人存在買漲不買跌的心理，一聽說房價上漲，就會跟風出手買房。樓盤銷售員正是利用了購房人的這種心理，放出樓盤下期要漲價的消息，促使購房人及早出手買房。開發商人為制造漲價的恐慌氛圍，破壞了房地產市場的交易秩序。”鄭磊律師說。
嚴躍進對北京晨報記者說，“今年上半年，北京樓市整體向好，前往中介門店看房的人比較多，部分二手房業主看此情形就調高報價，甚至出現業主一夜之間漲價20萬元的情況。二手房業主肆意漲價，使購房人陷入恐慌之中，影響購房人做出理性的買房決定。”
第三類：未取得預售許可證銷售商品房
舉例：
據媒體報道，外地一樓盤一期銷售火爆，二期工程尚未取得預售許可證，就開始銷售了。該樓盤銷售人員解釋說，“他們現在銷售二期的房子，是按照團購的形式來的，以107平方米的房子為例，客戶需要先交納10萬元的團購金，選定好房號，簽訂一份團購協議，房子暫時就屬于客戶了。房價不會變了，也不會一房多賣，降價會跟著降，漲價不會漲。”
分析：
鄭磊律師認為，開發商在未取得預售許可證的情況下，對外出售房子，將會給購房人帶來較大的風險。雖然開發商保證可以向購房人退還這筆意向金，但由于房地產開發周期較長，風險較大，沒有領取預售許可證的樓盤萬一出現其他情況不能按時銷售，購房人會遭受損失，更嚴重的是項目出現問題，開發商可能會卷款而逃。
鄭磊律師提醒說，“買到證件不齊全的房子可能會遇到麻煩，如不能辦理房產證等，因此，在買房子時，購房人一定要注意查看五證是否齊全，規避風險。”
第四類：以認購、預訂、排號、發卡等方式收費
舉例：
在《通知》出臺之前，不少北京新房樓盤要求購房人在開盤前，先支付一定數額的錢款，才能參加排號，并享受相應的購房優惠。參加排號的購房人可以進入搖號階段，取得選房的資格。開盤時，搖號結果排名靠前的購房人可以優先選房。
分析：
鄭磊律師表示，開發商尚未取得預售許可證之前，就開始舉辦排號活動，其目的主要是為了在開盤前提前蓄客。但這種營銷方式存在一定的風險。如果開發商無法按照計劃取得預售許可證，就沒法按照計劃開盤。盡管購房人交了排號費，卻還是買不到合適的房子。與此同時，購房人還有可能錯過其他樓盤的購房機會。(記者 武新)
（責任編輯：籍俊霞）
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