機構統計顯示，美國、澳大利亞仍是房企海外投資熱點區域
機構統計顯示，今年中國房企海外投資資金中有22%投向了澳大利亞，同比增長2%。圖/視覺中國
2013年前后，多家內地品牌房企揚帆出海，前去開發新的市場，以尋求業績增長點。經過3年的布局和開發，這些房企開發的項目已相繼入市，并且在市場上頻繁發聲，引起了業界的關注。如今，國內樓市隨著調控政策的起伏，不少房企又一次將目光轉向海外，但海外是否真的是房企的下一個“樂土”？
房企海外投資同比將上漲37%
最近幾年，中國房企出海投資的步伐越來越快。
據戴德梁行統計數據顯示，從2009年開始，中國海外地產大宗交易投資總額就呈穩步上升的趨勢。而這一進程在2013年至2014年時增速更加明顯，萬科、碧桂園、萬達、綠地、新華聯、雅居樂等大型房企均有在海外拿地。其時，萬科在美國和英國等地區布局了多個項目；碧桂園、富力地產也各自購下了馬來西亞最南端城市——新山的大宗土地；新華聯也在悉尼有所斬獲。至2015年時，中國海外地產大宗交易年投資總額已經達到257.34億美元。而今年，中國房企的海外投資額預計全年將比去年增長37%，達到353億美元的規模。
同時，與房企海外投資規模一并增長的，還有來自中國內地購房者的海外投資需求。各種海外置業中介的火爆以及部分開發商直接介入開發海外項目，其背后都有中國內地購房者穩步增長的海外置業需求。
“我們做的房展會，2009年開始有海外項目，當時是十幾個展位；到了今年，規模已經超過了300個。”北京嘉華四季國際會展有限公司國際業務總監魏克非表示，這一經濟現象的出現有幾個原因，一是投資需求，包括國內一線城市漲得比較猛，而且有部分投資者因受限購政策影響買不了；二是海外一些房子的實際價格在他們看來并不貴；三是不少投資者也有分散資產配置的考慮。
也正是在這樣的背景之下，中國房企的海外投資額在近些年來增長明顯，而海外地產的開發似乎也正在成為中國房企的“新大陸”。不過，在這場房企出海潮中，各個地區的熱度及針對的客群也是不同的。
房企、置業者均青睞“安全港”
“中國房企走上海外擴張的原因各不相同。”新城控股高級副總裁歐陽捷表示，房企出海主要有兩種，一是大企業發展面臨規模增長瓶頸，出海是為尋求繼續增長機會；二是中小企業在國內面臨被淘汰的危險，出海尋求生存機會。
記者觀察發現，不論是以哪種目的出海，大多數房企“出海”依然瞄準了經營風險和政治風險都相對較低的成熟市場。
戴德梁行的報告顯示，目前中國企業平均將44%的海外資金投到美國；第二名為澳大利亞，比例為22%；接下來依次為英國10%，中國香港特別行政區6%、加拿大3%；其他國家和地區占15%。與2015年相比，中國投資者對美國和澳大利亞投資熱情持續增長。其中，在美國的投資比例增長了6%，澳大利亞也增長了2%。
房企的投資熱點地區也與國人海外置業的選擇高度一致。據戴德梁行11月份發布的《2016中國境外地產投資意向調查報告》顯示，投資者對“安全港”的市場情緒正在持續上升。2016年前8個月，美國和澳大利亞的市場情緒分別上升了6%和2%。此外，該報告稱，近3/4的受訪者認為，未來五年，“脫歐”的投資環境將為投資英國房地產創造良好機會。“中國投資者在追求資本增值或財富的保值時，可用資產選擇面廣、流動性高、融資相對容易的市場對投資者來說較具吸引力。”戴德梁行大中華區研究部董事總經理林榮杰表示。
“國內客戶赴美、澳置業，很多時候并非是為了謀取短線的暴利投資，而是為了優化自己資產配置。”鏈家海外事業部澳洲業務部總監悠揚表示，“以澳洲市場為例，目前，澳洲市場依然很健康，基本能夠保證每年10%的增長，安全性是有保證的。因此吸引了一部分客戶的青睞。”
針對美國市場方面，戴德梁行亞太區董事總經理、大中華區海外投資主管范桂娟認為：“由于中國游客不斷增長的需求和美國鼓勵旅游的寬松簽證政策，酒店對中國機構投資者來說已經成為越來越有吸引力的目標。”但如今，中國房企對美國的關注也并不僅僅局限在酒店和寫字樓產品上，如今也有中國開發商開發住宅、公寓項目。比如鑫苑（中國）置業有限公司今年8月在紐約都會區購置了第三個住宅項目——價值為6600萬美元的公寓綜合體。此外，戴德梁行的報告中也顯示，萬科也將在西雅圖投入2億美元，協助建造西雅圖未來最大的公寓綜合體。
“出海”仍需克服水土不服
如今，“出海”對于房企來說已不再是一個新鮮的概念，不少房企已經擁有了豐富的海外項目開發經驗。但也有業界人士分析認為，海外也絕非中國房企的樂土，很多剛剛出海或者準備出海的企業，往往拿國內的開發程序來看待國外市場，這是一個很難轉變的中國房企思維。
但在海外開發的過程中房企所面臨的困難依然不少。“房企出海面臨的主要瓶頸就是市場需求，尤其是住宅客戶主要來自于國內，本地客戶相對較少，這就需要開發商擁有強大的國內客戶導流能力和人脈資源。”歐陽捷表示，目前國內客戶在海外購房導致當地房價快速上漲，也易引發政策風險，比如悉尼、溫哥華、多倫多等城市已對外來人口限制購房、加征稅收、調整綠卡政策等。
此外，還有一些來自于當地法律法規方面的問題需要出海房企去適應。
“在海外開發房地產，最大的問題是要適應當地的市場規則和社會制度。”新華聯文旅集團董事總經理蘇波表示，“比如我們在澳大利亞悉尼開發的歌劇院一號項目，銷售如果達不到70%，銀行不給貸款。因此資金的投入和資金的回收是有時間差的。這些當地市場同中國市場完全不同的地方都需要我們去研判、去解決。在這一方面，我覺得除了加強企業自身實力之外，找一家在國際上有實力和經驗的代理公司作為合作伙伴也是非常重要的。”
而在社會觀念方面，蘇波也表示，海外市場的社會觀念同中國市場有非常大的不同。“西方國家的豪宅同國內的意義是不一樣的。西方國家的老人非常獨立，他們有自己的生活，不會愿意與自己的兒女們住在一起。因此，這里很少有四世同堂的家庭，這就影響到產品設計上，需要我們在產品設計時就考慮到這些。”蘇波如是說。（記者 陳禹銘）
（責任編輯：籍俊霞）
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