日前召開的中央經(jīng)濟工作會議指出，明年經(jīng)濟工作的主基調(diào)是“穩(wěn)”，這也意味著，房地產(chǎn)也會呈現(xiàn)以穩(wěn)為主的態(tài)勢。在此背景下，明年樓市將呈現(xiàn)一線城市量縮價穩(wěn)、熱點二線城市量穩(wěn)價穩(wěn)、非熱點二線城市量穩(wěn)價升、三四線城市量穩(wěn)價穩(wěn)的態(tài)勢。
會議提出：“房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)”，這是對我們過去反復(fù)強調(diào)的“人、地、錢”資源錯配的土地供應(yīng)國策的修正。因此預(yù)計，這一舉措將會增加被調(diào)控二線城市的供應(yīng)進而帶動成交量的恢復(fù)性增長。
但值得注意的是，會議提出“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，同時要求“微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房”。熱點城市和非熱點城市投資投機性購房一定會受到更加嚴格的限制，如果市場繼續(xù)升溫，甚至不排除未來還會繼續(xù)提高多套房的首付比例和利率。
同時，房價上漲速度將受到持續(xù)而嚴格的抑制，不要指望和幻想明年熱點一二線城市房價管制會有任何放松，也不要冒險賭博政府會改變目前的“扭曲操作”。未來流向房地產(chǎn)的資金肯定會減少，居民部門加杠桿已經(jīng)趨緩，暫停房企發(fā)債、禁止前端融資拿地等動作也變相抬高了房企資金成本。
目前，雖然限購城市只是少數(shù)熱點一二線城市，但是這些城市的銷售額已經(jīng)占到全國市場的36.8%，可謂舉足輕重。但這些城市調(diào)控后的單月成交量銳減了22%，對于主要在這些城市布局的房企，特別是重倉布局這些城市的房企，無疑是具有重大影響的。
但對于全國性房企來說，限購城市的布局僅僅是其中的一部分，比如新城控股目前布局了全國32個城市，涉及限購的城市只有10個，而且其中的武漢、天津、成都、南昌等市幾乎沒有受到影響。
至于明年，我們相信，調(diào)控范圍基本不會擴大，調(diào)控力度基本不會增強。這就意味著，對于大型房企來說，堅持品質(zhì)優(yōu)先和加速奔跑是當前的最優(yōu)策略。通過提升產(chǎn)品線和產(chǎn)品品質(zhì)，可以幫助企業(yè)獲得更多的購房者認可，可以獲得更多的地方政府信賴，進而整體上提升利潤率水平。此外，加速奔跑帶來的規(guī)模優(yōu)勢將幫助企業(yè)獲得更快的周轉(zhuǎn)率，為企業(yè)帶來更安全的現(xiàn)金流，贏得更高的信用度和更低的資金成本，并平抑不同城市的利潤率水平，在市場逐漸見頂?shù)陌足y時代贏得更大的市場份額，真正實現(xiàn)更快更好的可持續(xù)發(fā)展。
同時，房企還需要更加關(guān)注保持利潤水平，而決定利潤水平首當其沖的就是城市布局。一線城市因為土地價格過高，利潤率可能更低，三四線城市雖然房價不高，但土地成本也不高，利潤率水平未見得低，尤其是對于擁有品牌溢價的百強房企更是如此。中央經(jīng)濟工作會議提出“特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展”，其本質(zhì)就是我們所說的都市圈建設(shè)，也意味著特大超大城市周邊中小城市的機會將會來臨。
今年M2增速不會超過12%，很可能在11.5%左右，M2增量大致與去年同期的16.39萬億基本相當，意味著大水漫灌的龍頭早已經(jīng)收緊，流向房地產(chǎn)的資金也已經(jīng)降速，開發(fā)貸款和房企自有資金都已經(jīng)趨近零增長，按揭貸款增速也在下降，債券剛兌已經(jīng)打破，房企資金隱形成本也已經(jīng)上升，年底或?qū)⒊霈F(xiàn)資金荒，房企必須備好干糧，明年資金充沛的房企將有更多的收購整合的機會，而現(xiàn)金流不足的房企將加快市場出清。
中小房企活得越來越艱難，三四線城市的中小房企已經(jīng)在2013年失去了最好的退出機會，即使賣地、賣項目、賣股份、賣公司，也越來越難以獲得回歸一二線城市的大房企的興趣。與之相對應(yīng)的是，一二線城市中小房企今年重新獲得了一次溢價退出機會，但這個機會正在逐漸遠去，項目并購機會雖然仍在，但賣主的溢價空間越來越小，一二線城市的中小房企很快也會步三四線城市中小房企的后塵，因此2017年對于他們來說，抓緊退出是最好的也是最后的機會。
（作者歐陽捷為新城控股集團有限公司副總裁）
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