在北京二手房交易中，買房人與賣房人簽訂購房協議后，還會發現合同中存在漏洞，或是存在規定不明確的地方。雙方當事人通過簽訂補充協議進行細化規定，可以更好地保護各自的權益。
補充協議具有什么效力？
業內專業人士表示，“在北京二手房交易中，買房人與賣房人簽訂補充協議，對二手房交易的重要事項進一步做出規定。如果補充協議條款與原合同條款不一致，或是發生沖突，應當以補充協議為準，但是原合同中明示不得變更的條款，補充協議對該條款的變更則不發生法律效力。”
補充協議主要包括什么內容？
“北京二手房交易中，買賣雙方當事人簽訂補充協議，可以對成交價格、定金金額以及支付時間做出規定，還可以約定定金日后將作為買房人支付購房款的一部分。”資深人士介紹說。
愛屋吉屋內容部湯正魏表示，“為了防止發生一房二賣的情況，買房人可以對購買的房產進行預告登記。在預告登記后，未經買房人同意，賣房人不能處分該不動產。但由于預告登記需要建立在雙方當事人自愿基礎之上，房屋所在地房地產登記機構辦理預告登記須依據雙方當事人的登記申請進行，所以最好通過補充協議書面約定雙方當事人同意向房屋所在地房地產登記機構申請預告登記。”
專家認為，房屋過戶、物業交割是北京二手房交易中十分重要的環節，所以雙方當事人可以在補充協議中做出明確規定。補充協議可以規定過戶時間、過戶條件，還可以規定物業交割時間以及買房從購房款中留存多少錢作為物業交割保證金，這樣可以防止雙方在交易中發生糾紛。
如果北京二手房交易無法順利完成，那么買賣雙方當事人的責任劃分問題就凸顯出來。“在雙方當事人簽訂補充協議時，要對雙方當事人的違約責任做出明確規定。比如，在買房人辦理二手房貸款手續時，有可能因為買房人資質不夠等原因而無法獲得銀行批貸，導致二手房交易無法完成，那么在補充協議中要對買房人的此類違約責任做出規定。”湯正魏說。
在實際二手房交易中，市場行情轉好，部分賣房人就會擅自提價。為了防止賣房人任意加價，買房人可以要求在補充協議中規定此類行為的違約責任。
如何依據補充協議維權？
在資深人士看來，“補充協議對于二手房交易中的重要事項都做到了明確的約定。一旦雙方當事人發生糾紛，受害一方當事人可以依據補充協議，要求另一方當事人承擔違約責任。”
“例如在市場轉好的情況，賣房人擅自提高二手房價格，構成補充協議中違約行為，就要按照補充協議相關規定支付違約金。這樣可以有效保護買房人的權益。”有業內人士說。
■購房關注
北京首套房貸利率調整至九折
新年開局，銀行首套房利率優惠折扣便全面收緊。據偉嘉安捷統計數據顯示，從2017年1月1日起，除去工商銀行在1月對購房人暫執行八五折以外，其他各家銀行的首套房利率的折扣已全面調整為九折，而具體執行的時間節點以購房人網簽的時間為準。購房人網簽日期為2016年12月31日之前，享受的利率折扣依然為原先的八五折，而12月31日當天或之后出的網簽即按照九折利率執行。
以貸款200萬20年為例，九折利率情況下，每月比八五折時要多還200多元利息。
點評：北京信貸政策收緊。(武新)
（責任編輯：籍俊霞）
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