近日，廣州公布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，將出臺16條措施全力推進(jìn)住房租賃市場發(fā)展。“租賃16條”亮點頗多，其中，租房者子女可就近讀書，進(jìn)一步落實租購?fù)瑱?quán)最受市場關(guān)注。 去年，廣州已出臺“辦理《廣東省居住證》滿一年的來穗人員，可向所在區(qū)為子女申請積分入學(xué)”的政策，如今“租賃16條”則更強(qiáng)調(diào)租購?fù)瑱?quán)，提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)”。
《方案》所規(guī)定的條件如下：具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校（含政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位）就讀，具體細(xì)則由各區(qū)教育行政主管部門制定。
租購?fù)瑱?quán)可行性：
體現(xiàn)社會公平 實際很難同權(quán)
“實際在過去的全國房地產(chǎn)市場發(fā)展中，租賃是可以就近入學(xué)的，就近入學(xué)是中國義務(wù)教育的原則。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，從過去的政策看，廣州政策其實并無新意，租房也是可以上學(xué)的，只是前提是學(xué)區(qū)有余量的情況下租戶才可以上學(xué)，而且是如果學(xué)區(qū)房，租戶上優(yōu)質(zhì)學(xué)校的可能性并不存在。
“從全國看，大小城市通過租賃都是可以獲得上學(xué)資格的，但就學(xué)的基本原則是就近入學(xué)，所以一般都是優(yōu)先滿足房戶合一，其次是有房，這樣避免有人通過租房集中到優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源。”張大偉說。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，新政保障了特定人群在廣州的公共服務(wù)權(quán)益，體現(xiàn)了一定的社會公平，但是實際操作中很難同權(quán)。因為同權(quán)的實現(xiàn)要足夠多的租賃型住房供應(yīng)和充足的教育等公共服務(wù)資源配套兩方面支撐，如果有一方面無法滿足，那么，購租同權(quán)也就沒有辦法保障。
對廣州房價影響：
實質(zhì)性增量影響不大 對學(xué)區(qū)房買賣有影響
“租購?fù)瑱?quán)對廣州房價的短期影響，不應(yīng)夸大它的效應(yīng)。”鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)向中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)指出，首先，廣州試點的準(zhǔn)入門檻還是很高的，“符合條件的承租人子女”要求具有本市戶籍、人才綠卡等約束性條件，一方面具有本市戶籍的大部分都有自住住房，另一方面，人才綠卡的數(shù)量非常有限，因此，邊際效應(yīng)基本可以忽略。“此外，這些政策并非新政策，只是在現(xiàn)有條件和現(xiàn)有背景下的重申或強(qiáng)化，因此，實質(zhì)性的增量影響不大。”
安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波同樣指出，廣州是一線城市中買房壓力最小的城市，去年以來北上深成交單價早已過4萬奔5萬去了，而廣州今年上半年成交均價還在1.5萬附近，所以這個政策的出臺對于廣州房產(chǎn)整體買賣形成的影響較小，但對于學(xué)區(qū)房的買賣或有直接影響。
“但是否會影響到優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房值得商榷，廣州名校的入學(xué)本身就非常稀缺，越秀等老區(qū)的優(yōu)質(zhì)教育資源更是緊張，政策全市全面推行，短期內(nèi)必將遇到現(xiàn)實的優(yōu)質(zhì)資源難以分配問題。”
張波向中經(jīng)網(wǎng)表示，租房就可以達(dá)到就近上學(xué)，長期來看會對學(xué)區(qū)周邊的房價有一定向下壓力，尤其是對熱炒天價學(xué)區(qū)房心理上打擊力度頗大。學(xué)區(qū)附近的房租抬升動力會加強(qiáng)，政府如不加以控制，未來在優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)附近或會出現(xiàn)“天價租房”現(xiàn)象。
租購?fù)瑱?quán)模式背后：
政府關(guān)注租賃市場 租賃權(quán)益將逐步提升
楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，租購?fù)瑱?quán)是大勢所趨，是落實購租并舉的重要環(huán)節(jié)，也是下一步租賃立法的重要內(nèi)容之一。“長期來看，租購?fù)瑱?quán)如果能得到有效實施，對于租賃市場的發(fā)展具有非常強(qiáng)的支撐作用，對于提升和穩(wěn)定租金回報率意義重大。”
張波表示，從“居者有其屋”到“房子是用來住的不是用來炒的”，可以看出國家對于居民住房需求的良性引導(dǎo)，從文件提及“實現(xiàn)租者幸福居住”，可以看出廣州政府對于城市未來的明確目標(biāo)。
“大家的目光在聚焦租房上學(xué)之外，更應(yīng)關(guān)注政府的大方向，該文件中明確提到未來將大量增加租賃用地供應(yīng)，除了存量房，政府未來也將在租賃市場上起到更大作用，目前在一線城市開發(fā)商百分百自持用地越來越多，上海近期掛牌的兩塊地，甚至從租金到租期到戶型配比都有明確要求。完全意義上租購?fù)瑱?quán)是不存在，但租賃者的權(quán)益逐步得到提升則是必然的趨勢。”張波說。
能否全國推行：
條件尚不成熟 示范意義更大
“不可否認(rèn)，廣州模式必將被一些城市模仿，但要全國鋪開條件還不夠成熟，除非政府從全國層面進(jìn)行統(tǒng)一要求。”張波表示，廣州模式中的一些做法也可能拆解之后被其他城市“借鑒”，例如對房東租金上漲的規(guī)范、對中低收入者公積金優(yōu)先租賃的做法、對商業(yè)用房改租賃等等。
楊現(xiàn)領(lǐng)則認(rèn)為，作為一個開始，廣州的示范意義可能更大，意味著這項政策將可能會在全國不少城市逐步落地。
此外，他表示租購?fù)瑱?quán)重點落實的對象應(yīng)該是“新市民”，即主要是流動人口和大學(xué)生，除了這兩類群體，國內(nèi)一線及重點二線城市的其它城市家庭并不存在顯著的住房問題，即便是城市有戶籍的低收入家庭也不存在住房問題。
能否破解學(xué)區(qū)房癥結(jié)：
應(yīng)提升教育供給 租購?fù)瑱?quán)并不對癥
“學(xué)區(qū)房房價過高的問題，核心的癥結(jié)在于教育資源供給不足，使得學(xué)區(qū)成為稀缺資源，解決這個問題的關(guān)鍵是通過市場化、民營化的機(jī)制釋放教育供給能力。”楊現(xiàn)領(lǐng)指出，寄望于租購?fù)瑱?quán)解決房價問題不現(xiàn)實。
“租售同權(quán)只是開始，目前看，這一政策還需要更多的落地細(xì)則配套，才能發(fā)揮積極意義。”張大偉說。（記者 李方）
（責(zé)任編輯：籍俊霞）
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