2025年上半年，北京二手房市場呈現“先揚后抑”走勢。據北京市住建委數據，1-6月全市二手住宅累計網簽88574套，其中6月單月成交15139套，環比增長6%，同比增長1%。值得關注的是，當前市場掛牌量已突破16萬套，供需關系進一步趨緊。
業內人士認為，盡管“小陽春”后市場自然回落，但上半年交易總量仍處于近三年高位。隨著掛牌房源持續增加疊加暑期傳統淡季影響，買賣雙方的深度博弈態勢或將延續。若無新政策刺激，7月市場大概率維持“買方市場”特征。
6月二手住宅網簽15139套
據北京市住建委數據統計，2025年6月北京市二手住宅網簽量為15139套，環比增長6.0%，同比增長1.0%。
對此，北京鏈家研究院分析師冷會認為，網簽量增長反映出5、6月份市場熱度的回升態勢，目前網簽量月度走勢穩中有升，高于今年以來的月度均值。“6月份價格走勢總體平穩。從成交結構上看，東西城和外圍城區成交占比均較上月有所回升，而朝陽、豐臺、石景山等城區成交占比相應下降，結構性因素對沖抵消，影響不明顯。”
而從上半年來看，據中原地產研究院根據北京市住建委數據統計，北京2025年上半年合計二手住宅網簽88574套。
中原地產首席分析師張大偉認為，在一季度高位成交影響下，上半年整體二手房成交量明顯高于2024年同期。2025年樓市和往年一樣，經歷了3月“小陽春”后，樓市逐漸熱度降低，整體成交量在3月、4月高位后，5月、6月出現了正常的下降。雖然連續回調，但上半年成交量仍處于近三年高位。
需要注意的是，二手房市場的掛牌房源數量相比春節前有所增加，當下整體二手房掛牌再次超16萬套。
數據來源：中原地產根據北京市住建委數據整理。
買賣雙方深度博弈
自3-4月“小陽春”成交量“爆發”后，當下二手房市場再次出現博弈。
21世紀不動產通州商務區店店東沈金國介紹，6月份的咨詢量與帶看量在低位波動。通州商務區商圈內部分房源掛牌超3個月且看房者寥寥無幾，尤其房齡老、面積大的兩居室。比如約100平方米兩居室從420萬元降至370萬元仍然難成交。但是局部熱點仍然存在，比如運河商務區，因配套升級和產業導入，咨詢量及帶看量相對穩定。
“目前，買賣雙方博弈白熱化，市場總體下行加劇買方撿漏心態，由于買方議價預期加大，造成成交周期長、約談難成交的局面。”沈金國說，比如6月份成交的一個客戶，早在2月份就開始看房，預算不超200萬元，前前后后看上了7套房，每套心理預期20萬元以上議價空間，最終遇到著急賣房的業主，才得以成交。
“從賣方來看，分化也很明顯，部分急售業主降價空間大，6月份成交的一套房源，掛牌價539萬，最終470萬成交，降幅為13%，這是典型急售業主被迫讓步的例子。但是，相比之下，優質板塊業主心態堅挺，降價意愿低。”沈金國說。
21世紀不動產首開幸福廣場店店東姚學松也表示，目前，買房者大部分是持有觀望心態，出手買房的仍是剛需和換房改善客戶群體，并且大多有撿漏和砍價的想法。除了急用錢和換房的情況外，很多業主也選擇了觀望。
承受新房分流、區域分化雙重擠壓
從目前來看，高得房率的“好房子”對二手房的影響逐漸明顯，且市場區域分化更加突出。
對此，張大偉認為，區域分化現象在二季度北京二手房市場中表現得尤為突出。核心城區海淀、西城，憑借優質的教育、醫療等資源，房價韌性較強。比如德勝板塊等核心地段，因優質教育資源的加持，盡管部分房源樓齡超過30年，但小戶型仍備受剛需家庭青睞，成交活躍，價格也較為堅挺。
與之形成鮮明對比的是，房山、通州等近郊區域掛牌價下跌明顯，對整體均價形成下拉之勢。這些區域在交通、商業、教育配套上的成熟度不及核心城區，購房者的購買意愿相對較低。“區域分化的加劇，進一步影響了北京二手房市場的整體走勢，使得樓市降溫呈現不均衡的特點。”張大偉說。
在沈金國看來，通州新地塊集中供應，分流了二手房客源，尤其是“好房子”、設計創新的三居室等，以低首付、高功能設計等因素吸引客戶，導致同地段老舊二手房競爭力驟降。區域內部冷熱不均，核心區韌性較強，比如商務區依托產業人口流入，支撐房價抗跌性；非核心區壓力大，老城區因配套滯后、房齡老舊，成為降價主力。
對于7月份的二手市場，沈金國認為，受高溫淡季、政策真空期影響，當下購房觀望情緒加重，預計價格整體穩中微降，區域價差擴大，核心板塊受產業導入和配套升級支撐抗跌性強。非核心板塊配套滯后且供應過剩，7月份或進一步下探。
在姚學松看來，如果市場沒有新刺激政策的出臺，隨著暑期長假來臨，市場應該還會是一種不溫不火的狀態。
張大偉表示，隨著“小陽春”的過去，市場期待更多的政策穩定市場預期。當前北京二手房市場仍面臨諸多不確定性，如果政策保持現有力度，市場或將在一段時間內維持降溫態勢。（新京報貝殼財經記者 袁秀麗）
（責任編輯：蔡文斌）
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