央廣網北京7月8日消息（記者門庭婷）2025年7月4日，CBRE世邦魏理仕發布《2025年上半年北京房地產市場回顧與展望》報告。報告指出，2025年上半年，北京辦公樓市場科技中心去化領先，供需結構穩步改善；商務園區市場產業集聚效應加持，新租需求回暖；物業投資市場投資類交易活躍度回升，價格下調、政策支持共促交易落地。
辦公樓市場：科技中心去化領先，供需結構穩步改善
2025年第二季度，位于石景山和菜市口的兩個新項目交付使用，為市場帶來14.8萬平方米的新增辦公面積。上半年，全市新增供應總量為18萬平方米，已經完成全年預期總量的83%。
市場情緒延續向好，上半年全市新租交易總面積同比上漲33%。上半年搬遷交易數量與面積同比雙增，隨著議價能力的擴大，企業可以以更低的置換成本，調整辦公選址布局，實現業務、人才等資源聚合迭代，推動中關村、金融街等產業資源集中且租金成本顯著回調的子市場搬遷交易面積同比大幅提升。企業擴租決策保持謹慎且面積偏小，以保證聚焦核心業務、漸進式擴容的要求。上半年新租需求的三大主力行業依次是TMT（40%）、金融（20%）和專業服務（12%）。從需求面積段看，5000平方米及以上大面積交易數量呈溫和回升的態勢。
新租需求穩步改善，疊加優質樓宇大面積退租減少，本季度全市凈吸納量環比攀升至 14.5 萬平方米，上半年累計達25.5萬平方米，同比增長1.1倍。雖受新增供應影響，但空置率仍持下行態勢，上半年累計下降0.8個百分點至20.2%。從子市場看，中關村、奧體、望京三大科技中心區憑借人才及產業鏈等優勢，成為頭部科技企業戰略布局的首選，上半年90%的萬平方米級租賃交易落位這些區域，凈吸納量合計占全市的80%。其中，中關村空置率本季度在眾子市場中率先降至單位數（8.9%）。
世邦魏理仕華北區顧問及交易服務部 | 辦公樓 |租戶負責人袁慧指出：“下半年僅有一個新項目預計在年底投放至新興區域。盡管缺少新增供應，存量可租面積仍然充裕，租戶仍可獲得高性價比的空間解決方案。此外，北京市政府近期出臺多項優化營商環境、打造國際一流‘北京服務’、推動首都高質量發展等方案，預計對吸引總部、研發、外資等需求起到積極作用。”
商務園區市場：產業集聚效應加持，新租需求回暖
2025年第二季度，北京商務園區市場未有新增項目入市，全年上半年新增供應量全部集中于一季度，共錄得五個新項目，共計體量48.2萬平方米。
本季度凈吸納量錄得9.5萬平方米，市場新租需求延續回暖態勢且呈現多元化。在市場租金下行的刺激下，TMT和文體娛樂等行業的搬遷需求加速釋放，其中來自多個區域的文體娛樂租戶換遷集聚至電子城區域成為一大亮點。此外，以汽車及配件為代表的消費品制造也體現產業集聚效應，小米、奔馳等龍頭企業帶動多個上下游企業落位亦莊經開區。上半年全市累計凈吸納量達25.7萬平方米，同比增長216%，為2022年以來的同期峰值。在新型制造園區集中交付及芯片、半導體產業發展帶動下，醫藥健康與工業品制造合計占據新增需求近80%，成為租賃市場主引擎。
世邦魏理仕華北區董事總經理劉煥麗指出：“下半年，北京商務園區市場預計將迎來五個新項目共計體量約40.3萬平方米入市，其中四個項目具備‘研發+中試+生產’復合功能，主要分布于北清路、亦莊等先進制造集聚區域。”
物業投資市場：交易活躍度回升，價格下調、政策支持共促交易落地
2025年上半年，北京物業投資市場共錄得20筆交易，累計成交總額約151億元，同比下降34%。其中第二季度錄得11筆，總額為58.2億元，交易金額環比下降37%，同比下滑52%。整體來看，機構投資者態度依然謹慎，市場以5億元以下中小體量交易為主。
從買方結構看，自用型企業持續活躍，本季度辦公類交易中有三筆為自用，包括某能源企業購入東二環改造項目作為總部辦公、某TMT企業通過法拍購得中關村軟件園獨棟，以及某礦產企業購入麗澤辦公樓層。上半年共錄得11筆自用交易，成為成交的重要支撐。
隨著價格持續下調，核心區優質資產交易加速。本季度出現數個以低于周邊均價或此前自身報價實現快速成交的案例，體現出價格合理化對市場流動性的正向帶動。政策導向屬性的資產持續受到投資者的青睞，包括朝陽園租賃型公寓、昌平辦公改保障性住房項目、通州園區辦公獨棟。這些交易響應了租購并舉、區域功能優化等政策的同時，且均可作為公募REIT底層資產來實現退出，疊加其穩定的收益，吸引投資者理性的布局。
世邦魏理仕華北區投資及資本市場部負責人李浩表示：“近期公募REIT上市重新活躍，加上擴募機制推進、資產入池標準優化、項目類型拓展等積極信號釋放，使得零售物業、倉儲物流、新型制造園區、長租公寓、數據中心等相關資產類型備受投資者關注，已上市公募REIT回報率和價格表現也成為大宗交易錨定的標尺。短期內資本化率仍將維持高位，但融資環境的改善有望推升下半年交易活躍度。”
（責任編輯：蔡文斌）
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