7月4日，第三方研究機構中指研究院發布《2025年上半年中國房地產市場總結與下半年趨勢展望》。報告顯示，年初以來，核心城市新房及二手房市場整體保持平穩，“好城市+好房子”表現出較強韌性，土地市場也有所恢復。下半年高品質項目入市有望帶動核心城市新房市場保持平穩，但重點城市中二手房對新房“替代效應”仍明顯，預計城市之間及項目之間分化行情將延續。
新房市場分化行情延續，核心城市改善型項目占市場主流
報告指出，由于目前多數城市限制性政策已經放開，上半年各地政策優化力度趨緩。整體來看，地方主要圍繞激活需求、優化供給兩大方向調整優化政策。根據中指研究院監測，2025年上半年全國有約170省市（縣）出臺政策超340條。
在多項政策提振下，2025年以來，核心城市市場整體保持平穩運行。2025年上半年，重點城市改善性住房需求繼續釋放，開發商順勢推出高品質新房產品，進而帶動上半年百城新房價格結構性上漲1.16%。
從成交量來看，上半年，“好城市+好房子”支撐新房市場整體保持平穩，一季度市場延續修復態勢，但二季度邊際有所轉弱。國家統計局數據顯示，1-5月，全國新建商品房銷售面積同比下降2.9%，銷售額同比下降3.8%，銷售降幅較去年明顯收窄。
從重點城市新房市場看，分化行情延續，一線城市及強二線城市表現平穩。其中，一線城市在優質供給增加、較強的購房需求支撐等因素帶動下，市場保持較高活力，雖然二季度以來市場有所降溫，但上半年整體新建商品住宅銷售面積同比均增長。
根據中指數據，上半年，北京、上海新建商品住宅網簽成交面積同比均小幅增長，深圳、廣州同比增幅均超15%，二線城市中杭州、成都優質改善樓盤延續較高熱度。同時，受供應縮量影響，重點城市可售面積普遍回落，出清周期有所縮短，市場繼續處于去庫存階段。
從新房成交特征來看，2025年以來，核心城市改善型項目入市節奏加快，帶動改善型需求持續釋放，北京、上海、南京、成都等多個城市高總價項目去化表現較好。從中指監測重點城市來看，1-5月30城90平方米-120平方米新房成交套數占比保持在四成左右，120平方米-144平方米戶型成交整體占比首次達到30%，改善型樓盤占據新房市場主流。
以上海為例，今年以來，開發商積極推盤入市，僅5-6月兩月就有75個項目入市，其中有20個新盤當天認購率達到100%，尤其高品質住宅入市帶動改善需求得到大量釋放，高端板塊成交占比顯著提升。根據上海鏈家監測，中環以內項目上半年成交5381套，占比21%，同比提升2%，典型改善區域如黃浦濱江、徐匯濱江、楊浦東外灘等更是涌現出如上海壹號院、綠城潮鳴東方、中海·云邸玖章等多個熱銷的標桿項目，受到市場歡迎。
同時，頭部房企仍保持聚焦核心城市、精準投資的策略，北京、杭州、上海、成都等是房企重要進駐或深耕城市。報告顯示，2025年上半年，TOP100企業拿地總額同比增長33.3%。今年上半年，北上深、杭州、成都多宗地塊競拍出高溢價，帶動上半年300城出讓金同比增長27.5%。
二手房市場延續“以價換量”行情
二手房市場則延續“以價換量”行情，上半年百城二手房價格累計下跌3.60%。
中指研究院報告顯示，今年上半年，北上廣深、杭州、成都等地二手房成交保持較高活躍度，其中深圳同比增長超30%，北京、上海、廣州同比增幅在20%左右；成都、杭州、蘇州、廈門二手房同比增長均超10%。
受季節性因素影響，5月以來二手房市場熱度有所轉弱，6月，一線城市中上海二手房成交在高基數影響下，同比有所下降，北京、深圳、廣州增幅收窄；二線城市中成都、蘇州、廈門等核心城市同比增長。
從價格來看，2025年上半年，百城二手住宅價格累計下跌3.60%，跌幅較2024年下半年收窄0.19個百分點。具體來看，今年以來，二手房市場保持較高活躍度，但在高掛牌量背景下，二手房“以價換量”行情延續，1-2月二手房均價延續去年四季度修復態勢，環比跌幅持續收窄，但3月以來環比跌幅再次擴大，6月百城二手住宅均價為13691元/平方米，環比下跌0.75%，已連續38個月下跌。
展望下半年，中指研究院認為，6月13日國常會提出要“多管齊下穩定預期、激活需求、優化供給、化解風險，更大力度推動房地產市場止跌回穩”，“更大力度”的定調釋放了積極信號，預計下半年各級政府將全力推動已出臺政策落地見效。
穩定預期方面，穩中求進、先立后破，有序搭建相關基礎性制度，更有利于穩定市場預期；激活需求方面，預計將加大城中村改造房票安置力度，同時北上深限制性政策仍有優化空間；優化供給方面，預計將進一步完善和落實專項債收購存量閑置土地、收購存量商品房的政策，改善市場供求關系。除此之外，為穩定中長期市場，城市更新相關政策也有望加快落實，特別是金融支持政策。
報告指出，下半年高品質項目入市有望帶動核心城市新房市場保持平穩，但居民收入房價預期以及市場整體優質供給仍偏弱，重點城市中二手房對新房“替代效應”仍明顯，預計城市之間及項目之間分化行情將延續，“好城市+好房子”具備結構性機會，而市場全面止跌回穩仍需政策進一步加力。
（責任編輯：蔡文斌）
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