央廣網(wǎng)北京8月14日消息（記者門庭婷）商務(wù)樓宇更新提升工作是推動城市高質(zhì)量發(fā)展、提升城市核心功能的重要抓手，也是配合服務(wù)業(yè)改革創(chuàng)新舉措。近日，上海市人民政府辦公廳正式發(fā)布《關(guān)于推進上海市商務(wù)樓宇更新提升的實施意見》（以下簡稱《實施意見》），這一全國首個聚焦商務(wù)樓宇更新的專項政策，通過八大方面，為存量商務(wù)樓宇功能重構(gòu)提供全周期解決方案。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，“商改住”的解決方案是本次政策的重要內(nèi)容之一，改革尺度將對未來整個上海住房租賃市場格局產(chǎn)生重要影響。此外，政策突破單一用途限制，短期將緩解商辦空置壓力，長期或推動上海房地產(chǎn)市場從“增量擴張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)”。
商務(wù)樓宇“分區(qū)分類兼容”：按區(qū)域定功能，15年可轉(zhuǎn)換且不改性質(zhì)
此次上海發(fā)布的《實施意見》首次提出了“分區(qū)分類兼容”策略，支持存量商務(wù)樓宇分區(qū)分類兼容符合地區(qū)發(fā)展導(dǎo)向和人民群眾生產(chǎn)生活需求的功能業(yè)態(tài)。
《實施意見》提出，在城市主中心、副中心區(qū)域，強化核心功能，鼓勵商務(wù)樓宇兼容科技創(chuàng)新、商業(yè)酒店、文化體育、教育培訓(xùn)等功能；根據(jù)周邊產(chǎn)業(yè)崗位需求，適當(dāng)增加服務(wù)公寓和人才公寓、醫(yī)療服務(wù)等功能。
在地區(qū)中心區(qū)域，培育商務(wù)樓宇地區(qū)特色，強化職住平衡，允許商務(wù)樓宇兼容商業(yè)酒店、研發(fā)創(chuàng)新、文化體育、醫(yī)療服務(wù)、教育培訓(xùn)、租賃住房（含人才公寓）等功能。
在社區(qū)中心區(qū)域，強化社區(qū)活力和開放眾創(chuàng)功能，打造共享空間和創(chuàng)新街區(qū)；引入初創(chuàng)眾創(chuàng)企業(yè)，補充商業(yè)服務(wù)、文化體育、教育培訓(xùn)、養(yǎng)老托育、租賃住房（含人才公寓）、新時代城市建設(shè)者管理者之家等功能。
58安居客研究院院長張波分析認(rèn)為，允許符合條件的商務(wù)樓宇在主體結(jié)構(gòu)、土地性質(zhì)、產(chǎn)證用途不變的前提下，兼容租賃住房、養(yǎng)老托幼、醫(yī)療服務(wù)等民生功能，這一點是在此前已允許商辦改建為租賃住房的基礎(chǔ)上，更高維度考慮商務(wù)樓宇組合性功能的重建，未來在城市主中心區(qū)域會增加服務(wù)公寓，同時會考慮人群結(jié)構(gòu)引入養(yǎng)老托育等多類設(shè)施。
更關(guān)鍵的是，《實施意見》允許商務(wù)樓宇在不改變產(chǎn)證性質(zhì)前提下，通過全周期合同管理實現(xiàn)15年內(nèi)的功能兼容轉(zhuǎn)換。
據(jù)了解，上海現(xiàn)有約一萬棟商務(wù)樓宇，乙級及以下樓宇占比超60%，部分樓齡超30年的老舊寫字樓面臨設(shè)備老化、坪效低的問題。在張波看來，政策通過設(shè)置最長15年的功能兼容期，通過合同明確兼容業(yè)態(tài)、運營標(biāo)準(zhǔn)及到期后恢復(fù)要求，在提升使用效率的同時，也確保了樓宇遠(yuǎn)期商務(wù)功能的可恢復(fù)性。
同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)認(rèn)為，政策讓“商改住”變成有明確路徑、可復(fù)制、可落地、風(fēng)險可控的合法路徑。因為之前的“商改住”在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、規(guī)劃用途、各部門的審批流程上，不僅復(fù)雜還存在著很多不確定性，本次改革后，只要是在15年的期限內(nèi)，可以全周期按照合同管理并且不用改變產(chǎn)證。
“商改住”放寬但要求嚴(yán)格，未來或?qū)⒎峙尫抛赓U住房10萬套以上
“盡管對‘商改住’政策進一步優(yōu)化寬松，但是整體要求嚴(yán)格，比如對現(xiàn)狀工業(yè)用地違法、違規(guī)、違約用作商務(wù)用途的，要依規(guī)處理，加大退出力度，恢復(fù)產(chǎn)業(yè)用地的生產(chǎn)功能。同時‘商改住’僅限于配套服務(wù)運營，不能分割銷售。”宋紅衛(wèi)表示。
《實施意見》提到，對現(xiàn)狀工業(yè)用地違法違規(guī)違約用作商務(wù)用途的，結(jié)合違法用地處置、低效產(chǎn)業(yè)用地盤活處置等依法依規(guī)處理，加大退出力度，恢復(fù)產(chǎn)業(yè)用地的生產(chǎn)功能；加強產(chǎn)業(yè)用地空間準(zhǔn)入、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、自持自用和保持產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)等方面的全生命周期管理。
同時，對符合工業(yè)用地應(yīng)用“三不變”等過渡政策的樓宇，鼓勵整體更新提質(zhì)；企業(yè)后續(xù)利用訴求經(jīng)評估不符合規(guī)劃要求的，應(yīng)結(jié)合土地收儲引導(dǎo)非生產(chǎn)業(yè)態(tài)及時退出；符合規(guī)劃要求的，支持企業(yè)按照城市更新相關(guān)規(guī)定實施更新；合理控制租金水平，為創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新企業(yè)提供靈活、低成本空間。對依法合規(guī)用作商務(wù)用途但低效使用的，有序推進樓宇按照規(guī)劃實施更新轉(zhuǎn)型，可按需調(diào)整為公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施等。
據(jù)張波介紹，2024年上海甲級寫字樓空置率達22%，未來四年仍將新增約390萬平方米商辦供應(yīng)，商辦的供需矛盾逐年加劇。與此同時，產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊租賃住房供應(yīng)不足，導(dǎo)致“潮汐式通勤”。他認(rèn)為，通過“商改住”預(yù)計未來5年可新增租賃住房約10萬套以上，尤其是產(chǎn)業(yè)重點布局的張江、臨港、漕河涇等區(qū)域受益將更為明顯。
從目前已經(jīng)公布的小陸家嘴、世博園區(qū)、蘇河灣、大寧、漕河涇等十個試點區(qū)域相關(guān)規(guī)劃來看，會優(yōu)先兼容人才公寓和托育設(shè)施。
對于何時能落地這一問題，張波在接受采訪時表示，這類改造的房源預(yù)計將陸續(xù)在近三年分批入市，而大類老舊商務(wù)樓宇聚集的區(qū)域改造實施的難度會更大，需要注重整體謀劃，推動商務(wù)、商業(yè)、文化、教育、醫(yī)療、居住、酒店等功能融合復(fù)合，預(yù)計將在未來3至5年陸續(xù)完成。
“但整體的改造將按照‘上海2035’總體規(guī)劃和高質(zhì)量、集約化的發(fā)展要求，呈現(xiàn)長周期分批優(yōu)化的特點，以推進發(fā)展態(tài)勢良好的商務(wù)空間格局基本形成。”張波補充道。
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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