房地產兼具居住服務需求和投資屬性，決定其在任何時期、任何國家經濟社會發展中均占有十分重要的地位。近年來，受多年房地產開發量價過度透支、城鎮化增速放緩、經濟運行承壓等多因素的影響，我國商品房銷售與投資出現階段性回落。一些觀點據此認為，隨著開發規模下降，房地產行業在我國國民經濟發展中的地位弱化，甚至不再重要。其實，這種觀點有失偏頗。一方面，房地產業包含了開發經營、中介服務、物業管理和其他房地產活動，涵蓋投資、開發、經營、服務和管理等多個環節，僅以開發規模判斷，不能全面反映房地產行業在國民經濟中的地位。當前，我國城鎮化由快速增長期轉向穩定發展期，城市發展由大規模增量擴張轉向以存量提質增效為主，房地產在住房服務、資產管理等方面市場規模保持著較快增長，發展的潛力還很大；另一方面，隨著商品房市場逐步消化前期過量開發帶來的高庫存，市場供求將邁向新的平衡，新房的投資規模與銷售體量也將回穩至合理區間。
房地產業是發達經濟體的支柱產業
世界上處于經濟成熟階段的主要發達經濟體，其房地產業經過上百年的發展，仍是經濟的支柱產業。2010至2023年，澳大利亞、德國、日本、英國、美國的房地產業增加值占GDP平均比重分別為12.18%、10.74%、12.06%、12.91%、12.35%，總體處于10%左右的穩定區間，其在宏觀經濟中的占比一直保持在較高水平，對國民經濟發展形成持續穩定支撐。
從新建規模看，以日本和韓國為例，2000年至2024年每千人年均新建住宅分別為7.74套、10.39套，仍保持較高強度，按等比例推算，我國城鄉每年新建住宅的規模應在1000萬~1490萬套之間。即使是房地產發展經歷了200多年的美國，2000年至2024年平均每年新竣工的住宅為127.6萬套，每千人年均新建住宅為4.41套，按此數據推算，我國城鄉新建住宅規模至少達到620萬套。發達經濟體住宅建設包括通過原址（或就近）重建、低效用地再開發等方式，形成“以新換舊、以優換劣”的更迭機制，與住房服務、資產運營共同構成可持續的產業發展體系，既提升居住條件和城市品質，也帶動建筑、建材、家裝家居等上下游產業鏈及就業，進一步鞏固了房地產行業在國民經濟中的地位。
我國房地產潛在需求大，發展方式將從增量為主向增存并重轉變
一是大量存量住房亟待更新。第七次全國人口普查數據顯示，我國城鎮住房中1980年以前建成的約占2.98%，1990年以前約占11.62%，房屋的更新改造具有長期性與必然性，在結構安全、節能低碳、適老無障礙、加裝電梯、室內環境健康、管線更新、智慧化改造以及社區公共空間完善等方面，均有持續提升空間。二是還有一定規模居民住房亟待改善。第七次全國人口普查數據顯示，全國城鎮人均住房面積16平方米以下住房家庭戶占比11.31%，8平方米以下占比2.04%，涉及人口分別約1億人和1800萬人。三是居民對“安全、舒適、綠色、智慧”好房子的需求強烈。近年來，一些“好房子”項目持續熱銷，充分說明潛在需求大。當前，我國住房建設的重心正由單純擴量轉向“增存并重”“以新換舊”和“以優換劣”的質量提升，包括加快完善“15分鐘生活圈”的公共服務可達性，讓更多群眾住得安心、住得省心、住得舒心。
我國正處于新房、二手房、租賃住房三元市場體系重塑階段
從房地產市場看，當前我國正加快形成以新房、二手房、租賃住房協同發展的“三元結構”。其一，新房供給由規模導向轉向精準與品質導向，現房化、品質化、功能復合化成為主線，開發重心由“快周轉”轉為產品力、工程質量、交付可靠性與社區配套完善度等的全面競爭，充分滿足改善性需求，同時重點對職住不平衡區域和公共服務完備區存在的結構性短缺進行補位。其二，二手房在以價換量、稅費優惠與翻新改造環節提效帶動下，已成為承接剛性需求的重要渠道，并與家裝家居、節能設備改造、適老化改造等形成聯動，形成新的投資增長點。其三，租賃住房作為第三支柱，承接青年與流動人口的階段性居住需求，提供“先租后買、試住擇址”的選擇，并對房地產市場波動發揮緩沖作用。三者共同構成“新增優化—存量提升—租賃穩流動”的運行機制。與以往過熱相比，房地產市場在自我調節中，將更好滿足多元化需求。
我國房地產正處于從“賣一次”向“管一生”重心轉移
房地產行業運行方式正由單次“開發—銷售”的項目導向，轉向“規劃—建造—交付—運營—維?！隆Y產管理”的全生命周期管理。圍繞以人民需求為核心，構建支持安全、舒適、綠色、智能的“好房子”體系，房地產行業由“類制造業”升級為“產品—服務—運營”一體化：前端以高標準設計、工程質量與交付口碑為基礎，中端通過物業與社區運營、長租與產業社區、能源與運維托管、數字資產管理等形成穩定的服務供給，后端以存量更新與資產價值維護，提升行業經營的持續的閉環管理。房地產行業由高度依賴一次性銷售回款，轉向銷售收入與運營性收入并重的更穩健格局，行業韌性與持續貢獻能力同步增強。綜合看，隨著全生命周期管理的普及與服務能力的提升，房地產行業的核心定位由提供“一次性產品”逐漸轉變為持續“提供居住與服務”的服務性、消費性行業，房地產業的貢獻不再以一次性建設規模體現價值，而是通過持續、可感的服務與運營，在日常維修養護、應急保障、弱勢群體便利性、社區治理與鄰里關懷等方面，形成更穩健的民生保障與經濟貢獻。
總之，房地產在我國經濟和民生中的重要地位不會改變，支柱產業的重要性不會減弱。但產業發展由簡單的規模擴張轉向精準供給和居住服務與資產運營；由“新建開發”轉向“新增與更新并重、服務貫穿全周期”的新階段。在現代化人民城市建設中，房地產將以更穩健、更可持續、更注重民生與效率的方式，繼續承擔對國民經濟發展、產業鏈升級與居住品質提升的基礎性支撐作用。
浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長 虞曉芬
（責任編輯：蔡文斌）
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