過去的“十四五”期間，房地產市場仍處于深度調整期，城市投資回歸基本面的價值判斷。“十五五”期間的城市競爭格局將發(fā)生何種變化？哪些城市繼續(xù)領跑？
由每日經濟新聞聯手中指研究院發(fā)起的《展望“十五五”，挖掘非限購周期樓市“黃金坑”——2025房地產行業(yè)年度報告》（以下簡稱《報告》），將全面解密中國城市投資價值與房企行業(yè)格局、布局趨勢。
中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示，在房地產市場政策調整的當下，未來樓市將在供需基本面的主導下，呈現出分化加劇態(tài)勢。一線城市和部分核心二線城市將憑借其在人口、經濟、產業(yè)等方面的優(yōu)勢，繼續(xù)引領房地產市場的發(fā)展，而“人、房、地、錢”要素聯動機制也將在市場資源配置中發(fā)揮越來越重要的作用。
一線城市價值領銜
城市價值是房地產價值的外生影響因素，聚焦核心城市，能夠最大程度分享城市發(fā)展帶來的紅利。從2025年數據來看，排名前十的仍然是經濟和人口規(guī)模大、產業(yè)基礎好且轉型持續(xù)、市場需求旺盛的城市。
憑借龐大的經濟規(guī)模、完善的基礎設施以及豐富的資源和人才儲備，四個一線城市房地產開發(fā)投資吸引力排名仍位居全國前4位，樓市具備長期發(fā)展?jié)摿Α?/p>
二線城市中，杭州、成都表現突出，穩(wěn)居二線前兩位。其中，杭州近年來在人工智能等領域發(fā)展迅猛，吸引了大量科技企業(yè)和創(chuàng)新人才，2024年人口增量為10.2萬人，房地產開發(fā)投資吸引力自2018年以來一直穩(wěn)居全國第5位；成都作為西南地區(qū)的經濟中心，電子信息、生物醫(yī)藥、航空航天等高新技術產業(yè)蓬勃發(fā)展，投資吸引力排名全國第6位。
“一二線核心城市憑借堅實的經濟基礎與產業(yè)競爭優(yōu)勢，持續(xù)吸引高質量人才流入，為房地產市場提供了有利支撐。”曹晶晶表示。
人口流向主導供需
人口作為住房需求的基礎和勞動力供給的核心要素，其變動趨勢對房地產市場影響深遠。盡管多數城市人口增長趨緩，但核心城市的人口吸引力依然突出。
近兩年，國家在房地產發(fā)展新模式中提出要建立“人、房、地、錢”要素聯動機制，以人定房、以房定地、以房定錢，即根據人口變化，合理確定住房需求，科學安排土地供應，引導配置金融資源。
“由此可見，人口既是研判城市住房需求的基礎，也是各地統(tǒng)籌配置土地、資金等要素資源的重要依據。”曹晶晶表示。
從2024年數據來看，城市間也存在著較大差異。一線城市中廣州、深圳人口保持正增長，其中深圳增長近20萬人，廣州增長15.1萬人，而北京、上海人口由增轉降；中西部省會城市中，貴陽、長沙、南昌、西安、鄭州、成都等地持續(xù)保持較強吸附力。
根據《報告》，我國正經歷從“人口規(guī)模紅利”向“人口質量紅利”的關鍵轉型，人才將成為城市產業(yè)創(chuàng)新和實現高質量發(fā)展的關鍵所在，而這一轉變也在重塑區(qū)域發(fā)展格局。
曹晶晶強調，人口“量質雙增”的城市，持續(xù)的人口流入為房地產市場提供了穩(wěn)定的住房需求基礎，市場容量較大；同時人口結構優(yōu)化，推動市場形成剛需、改善與高端需求并存、梯度演進的多元格局。而人口“量減質升”的核心城市，未來房地產市場或維持規(guī)模縮量趨勢，市場的驅動力從數量轉向質量。
“好城市+好房子”價值凸顯
不同城市之間的經濟水平和購買力差異明顯，長三角、珠三角等區(qū)域居民購買力保持穩(wěn)定增長，對改善性需求主導的新房市場具備較強支撐。
2024年，我國GDP萬億城市數量達到27個，經濟總量占全國的比重達40.9%，上海成為全國首個經濟總量超過5萬億元的城市，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超9.3萬元。
體現在豪宅產品購買力上，2025年上半年，上海在全國高端住宅市場中占據主導地位，總價3000萬元以上新房成交1096套，占30城總量的59.4%；而在全國成交總價5000萬元以上的住宅中，上海占比更是接近八成。
在居民對高品質住房需求不斷增加的背景下，“好城市+好房子”的價值將逐步兌現。“2025年，‘好房子’首次被寫入《政府工作報告》，提出要完善標準規(guī)范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’，體現出政府對于‘好房子’建設的高度重視。”曹晶晶表示。
在她看來，在房地產企業(yè)轉型升級的背景下，“好房子”建設為企業(yè)開辟了產業(yè)轉型發(fā)展的新賽道。
房企應緊抓用戶真實需求，聚焦居者實際體驗，做好精準定位，針對不同客群需求特征細化產品線。同時，運用數字化工具、新型建造技術等方式來提高開發(fā)效率。此外，“好房子”需要“好服務”來維護，房企要圍繞項目交付“前、中、后”全周期打造品質閉環(huán)，提升長期居住體驗與企業(yè)品牌價值。
“只有真正具備‘好城市、好地段、好產品’特質的房產，才更能抵御風險，穿越市場周期。”曹晶晶認為。（每經記者｜陳利）
（責任編輯：蔡文斌）
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