危舊樓房如何改建，一直是城市更新的痛點和難點。前不久發布的《關于推動城市高質量發展的意見》中明確指出，“穩步推進城中村和危舊房改造，支持老舊住房自主更新、原拆原建”。今年以來，各地積極結合實際情況，“原拆原建”的項目在多地啟動實施。這兩天，位于北京西城區的又一個“原拆原建”項目就正在施工。
三里河一區28號樓（以下簡稱“28號樓”），是北京市西城區第二個“原拆原建”的項目。當記者來到施工現場的時候，發現有不少人在圍觀。據施工人員介紹，每天這里都會有人來拍照，其中多數是這棟樓的居民。
28號樓始建于20世紀70年代末，是典型的老舊住宅樓，共有3個單元54戶居民。因為樓齡長、缺乏維護，樓內水管銹蝕漏水是常事，2023年還被納入西城區危舊樓改建范圍。
28號樓一居民說：“這個樓那么長時間了，肯定有很多隱患，包括管道、電路，這次改建等于是從整樓的整體重建，都是新的了。”
北京市西城區住房城市建設委員會副主任王勇介紹說：“老百姓當時也對北京市剛剛開始推行的危舊樓改建的試點非常關注，他們也提出來，說我們這個樓能不能我們自主出資。”
自主更新、原拆原建，居民有這樣的想法，國家也有政策支持，于是西城區針對這個項目拿出了具體實施細則。按照“誰出資誰受益”原則，這個“原拆原建”項目的資金計算下來是政府出資約40%、居民出資約60%。以一套60平方米的房子為例，總成本是每平方米11815元，其中政府補貼5786元，居民負擔6029元。對于超出原有房本面積的部分，居民按照每平方米11815元來進行支付。
“我們愿意，自己住的房子，我們才出了個小頭，我覺得跟現在市場上那個價格比差遠了，但在最后具體簽合同交錢的過程中，有些人說家里有困難了，有六七戶有實際困難。”住在28號樓的一居民說。
“原拆原建”項目啟動的先決條件，是居民要100%同意。面對出現的問題，怎么辦？為此，街道和社區成立了工作專班，采取一戶一策的方式，逐一上門溝通協商，還聯系了相關的銀行和金融機構，為經濟上有困難的家庭提供金融支持方案。
北京市西城區月壇街道辦事處副主任孫鵬說：“我們也探索性引進了一些金融產品，比如可以帶押過戶，就是原來有貸款的人，可以不用結清貸款直接轉到新房貸款，這個就解決了一部分前期有貸款的居民的一些擔憂。”
最終，經過近兩年的準備，在街道、社區工作人員及居民的多輪溝通下，54戶居民僅用時77天就完成了項目的改造簽約，盼來了改造團隊的進駐。
“搭積木”式模塊化改造 助力居民早住新居
項目啟動改造了，居民們最關心的問題之一就是什么時候可以入住，畢竟租房也是一筆不小的開銷。為此，相關部門和改造團隊在這次的項目上引入了全新的、可以大幅壓縮工期的建造工藝。
在28號樓項目現場，記者看到，這棟樓的改建如同“搭積木”一樣，重型塔吊把一個模塊吊裝到預定的位置，不到半小時就完成了作業。而在項目不遠處的路旁，還有四五個模塊已經運送到位，等待吊裝。
中建國際投資集團有限公司助理總經理白建偉說：“它90%的建造工序都是在工廠里面完成的，我們在工廠里面完成了建筑結構、內部裝修、管線安裝，然后把它運到現場進行現場組裝，工期縮短到原本的25%。”
28號樓采用裝配式技術，意味著模塊化建造已經從試點走向成熟推廣。如今，在設計方案確定之后，現場拆除和工廠模塊生產可以同步啟動，實現了“一邊拆一邊建”。
同時，改造團隊根據這棟樓的功能分區，將每層樓拆分成26個模塊，并將所有房屋內的管線、地板、開關面板等材料一并預制在模塊內，達到現房交付的標準。這樣，模塊運到施工現場后，只需要吊裝到預定的位置，再將所有的管線連接，就可以了。
如今，借助模塊化建造方式，項目的施工進度大幅提速。
王勇說：“今年4月份開始簽改建協議的，老百姓大概是7月底搬完家的，我們預計在春節之前能夠讓老百姓回遷。”
為了讓業主入住之后更加了解房子內部構造，改造團隊未來還會為每個業主提供一份房子的數字說明書，所有管線的布局一目了然。
空間擴容 “原拆原建”適老又宜居
建設速度快了，用的材料和技術更好了。但“原拆原建”的居民們其實還有擔心，一來新房的戶型能不能更寬敞，二來新房的面積能不能在合理范圍內多增加一些呢？對此，改造團隊是如何幫助大家實現這些愿望的？
據介紹，由于重建后的28號樓增加了電梯，所以整棟樓的面積增加了約17%。為了將這17%的增容面積在功能上發揮到極致，同時還要兼顧公平分配，街道和社區的工作專班找了多家施工單位進行溝通，目的就有一個——為大家找到最優的設計方案。
孫鵬介紹說：“總的來講，這個房子已經經過五六版的設計方案調整，新房是按照新的規劃、建設標準去建設的，也跟居民進行過反復溝通。”
在最終的方案中，建成后房子的廚房不低于4平方米，衛生間不低于3平方米，并且在保留原有戶型基礎上，每家每戶還增加了一定的面積。
“我家的房子原來不到70平方米，等建完了就是將近80平方米，多了11平方米。”28號樓居民說。
不僅如此，在改造的過程中，考慮到這棟老房子的居民中有一半都是老人，建成的新房子除了有電梯，還增加了許多適老化設施。
王勇表示，在改建過程中它絕對不是一個單獨的危舊樓改建，實際上解決了很多的民生問題和歷史遺留問題。通過“原拆原建”的模式，能夠徹底解決房屋的安全隱患、消防隱患，而且真真正正能讓居民住上好房子。
創新方式方法 多地按下“原拆原建”加速鍵
其實，不只是北京，今年以來，全國多地都有“原拆原建”的具體案例落地，部分地方還在一棟樓“原拆原建”的基礎上，創新方式方法，實現了成片連片自主更新。
在湖北宜昌的夷陵區，“原拆原建”不再僅限于一棟樓。這棟建于20世紀70年代的老舊居民樓，通過原址改造，很快就要變成一座嶄新的商住綜合體。
夷陵區住房城鄉建設局副局長王康勇說：“目前總體進度達到70%以上，預計12月結構封頂，明年春節過后能夠實現運營。”
原來，今年3月當地啟動該樓改造時，面臨居民不愿外遷、局部改造難以治本等現實問題，夷陵區創新思路，為了推動這一棟樓原地重建，特意整合了周邊三棟閑置國有資產建筑，統一規劃為商住綜合體。這樣，項目建成后，不僅可以提供48套商品住房，還有了兩層商業空間及90個地下停車位。
王康勇表示，改造提升之后，能夠實現國有資產的盤活、住房安全的改善、閑置空間的利用以及整個片區環境的一個改善，提升整體的商業價值。
同樣，在廣州，前不久啟動的得勝崗改造項目，則是當地首個成片連片的自主更新項目，標志著“原拆原建”模式從單棟樓向成片區域拓展。
廣州市安居住房置業有限公司負責人嚴飛虎說，得勝崗改造項目是目前廣州市規模最大的成片連片自主更新項目，有利于推動更多老舊小區改造，讓廣大市民安居樂業。
改造前，得勝崗片區共有25棟建于20世紀六七十年代的磚混結構舊樓，大部分房屋缺少獨立廚衛和排污設施。而隨著成片連片改造，居民的居住環境將得到極大改善。像居民曾阿姨，家里原本65平方米的舊房，將可以置換為85平方米的三室兩廳新房。
廣州市海珠區江南中街道得勝崗片區居民曾女士說：“以前下雨屋頂上面都會漏水，搬進新房后，生活環境改善很多。”
據介紹，廣州通過建立“居民出一點、企業出一點、政府補一點”的多元籌資機制，積極引導產權人參與自主改造。改造后的得勝崗片區將配備獨立廚衛、電梯、無障礙設施和地下停車場，整體完工后預計還可以新增約300套保障性住房。
中建科工廣州市得勝崗片區自主更新項目經理羅崇恩介紹說：“現場正處于建筑垃圾清運階段，這個項目我們采用裝配式和模塊化的建造方式，把70%的前期工作放在工廠，大幅提升施工效率，減少污染，確保我們的項目早交付。”
而在浙江，《浙江省城鎮社區更新條例》已于今年7月起正式實施，成為全國首部城鎮社區更新領域的省級法規，明確“房屋建筑所有權人可提出更新項目申請”。廈門則規定，建筑年限滿40年、結構差、功能不全且無維修價值的房屋，所有權人可在符合規劃前提下申請原地翻建，改造方式靈活多樣，支持單棟、多棟聯合或整體改造。
（責任編輯：蔡文斌）
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