當民宿風潮
遇上住宅小區
噪聲擾民成了大問題
當初那份清凈
還能回來嗎？
網約房影響正常生活
鄰居大受其擾后起訴
耿某為了方便孩子上學，在市中心某新建住宅小區購買了一套小戶型房子。然而入住一段時間后，耿某發現斜對面的鄰居家時常有陌生人拖著行李箱入住，走廊上堆放生活垃圾，還經常有人深夜大聲喧嘩。兩戶房屋僅隔一條狹窄的走廊，動靜稍微大些，隔壁就聽得清清楚楚。耿某和家人深受其擾。
耿某從物業公司處了解到，對面房屋的所有權人是李某和陸某。經聯系后得知，李某和陸某已于2023年5月將房屋租賃給劉某使用，租賃期限為3年。同月，劉某與某房地產咨詢中心簽訂《網約房（民宿）托管經營合同》，將該房屋委托給中心進行網約房經營。
耿某認為，李某、陸某、劉某和某房地產咨詢中心未經利害關系業主同意，擅自將住宅改變為經營性用房，造成外來人員增多、噪音污染和生活垃圾增多等問題，影響了業主特別是學生的正常生活。耿某遂將李某、陸某、劉某和某房地產咨詢中心訴至江蘇省淮安市清江浦區人民法院，要求四被告立即停止經營行為，恢復房屋住宅用途。
法院：房屋住宅用途已實際改變
應立即停止經營行為
在案件審理過程中，四被告辯稱，案涉房屋的確被用來經營網約房，但是網約房是共享經濟下的短期租賃，屬于短租房，并非經營性用房。四被告的行為并未改變房屋性質，不需要全體業主同意，只需在江蘇省某網約房登記平臺登記、取得登記標識即可。如果認為網約房是經營行為，而業主自己對外出租不屬于經營行為，則相互矛盾。
法院另查明，根據江蘇省公安廳出臺的《江蘇省網約房治安管理規定（試行）》文件規定，網約房只需具備住宿的功能即可，并未強制要求必須取得旅館業特種行業許可。本案中被告李某、陸某作為業主，雖將房屋出租給被告劉某使用，但劉某將房屋委托給被告某房地產咨詢中心用作經營網約房，該中心通過平臺發布房源信息尋找房客，并配備專門保潔員、保潔車打掃衛生更換床褥，有需要還可提供餐食。因此，網約房仍是經營性用房，房客入住后，即形成了事實上的住宿服務協議，本案四名被告的行為實質上已經改變了房屋的住宅用途。此外，法院在實際調查中發現，網約房雖然為有住房需求的人提供了便利，但房客更換頻繁，這與業主將房屋相對固定出租給特定承租人員的情況并不相同，存在治安、消防隱患和監管難題。
江蘇省淮安市清江浦區人民法院經審理后認為，本案中四被告未經有利害關系業主的一致同意，改變房屋用途，其行為會造成與其他業主共用的電梯、通道等區域變得嘈雜、秩序混亂、安全系數降低等。同一棟樓且相鄰的業主，雙方在利用各自不動產時，應盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害。原告耿某作為同樓層相鄰房屋的業主，有權要求四被告排除妨害、恢復原狀。最終，法院判決四被告立即停止案涉房屋的經營行為，恢復房屋住宅用途。目前，該案已判決生效。被告已經停止經營行為。
法官：將住宅房屋用作網約房經營
需經全體業主同意
互聯網時代下，共享經濟正在演進。與單車、充電寶、按摩椅這些共享對象不同，網約房的所有權歸屬于不同的業主。從現有管理模式看，行政機關雖然提供了官方網絡平臺，允許業主可以自主將符合條件的閑置住宅用房用于網約房經營，以此獲得一定的經濟收益，但是網約房一般為按日或按小時提供住宿服務，房客可以在任意時間入住和退房，且入住人數無法限制，這就會給其他業主的正常居住帶來不利影響，如環境嘈雜、衛生混亂、消防隱患增多、安全系數降低等。
根據《民法典》規定，業主將住宅房屋用作網約房經營，需經全體業主同意，且應當盡量避免影響左鄰右舍的正常生活。發現其他業主擅自將房屋用作經營用房，有利害關系的業主有權要求停止經營，恢復房屋住宅用途。同時，在支持網約房市場準入的同時，針對網約房可能產生的矛盾糾紛，還需加強協同配合，注重源頭防范。
（責任編輯：蔡文斌）
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