板塊分化，“洼地”中有“高地”
實(shí)際上，近些年來(lái)房山樓市的供應(yīng)結(jié)構(gòu)也在發(fā)生著比較明顯的變化。從剛開(kāi)始針對(duì)首次置業(yè)的剛需人群，漸漸向有首次改善需求的人群過(guò)渡，部分高品質(zhì)的項(xiàng)目也在逐漸開(kāi)始入市。同時(shí)，由于房山區(qū)面積較大，分為多個(gè)樓盤(pán)相對(duì)集中的板塊，而每一個(gè)板塊又有著自身不同的區(qū)位特點(diǎn)，這也造成了房山區(qū)域市場(chǎng)相對(duì)復(fù)雜，各個(gè)區(qū)域之間的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和價(jià)格相差較大的局面出現(xiàn)。
在長(zhǎng)陽(yáng)、良鄉(xiāng)這兩個(gè)離城區(qū)較近、新盤(pán)分布比較集中的板塊，6月的新房均價(jià)達(dá)到了2.95萬(wàn)元/平方米和2.57萬(wàn)元/平方米。相對(duì)地，較遠(yuǎn)一些的閻村，6月的新房均價(jià)僅為1.7萬(wàn)元/平方米，而更遠(yuǎn)一些的琉璃河均價(jià)僅8600元/平方米。這些偏遠(yuǎn)區(qū)域的房?jī)r(jià)在數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)拉低了房山區(qū)的均價(jià)，更使房山呈現(xiàn)出“洼地”的態(tài)勢(shì)。
在房山的長(zhǎng)陽(yáng)板塊，隨著北京樓市的水漲船高，部分新盤(pán)的售價(jià)也讓剛需族發(fā)出“高攀不起”的感慨。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，中糧萬(wàn)科·長(zhǎng)陽(yáng)半島帶精裝修的商住房源，銷(xiāo)售均價(jià)為3.2萬(wàn)元/平方米，相對(duì)其南邊幾公里的廣陽(yáng)城、良鄉(xiāng)大學(xué)城附近的房源，價(jià)格要高出不少。比如，位于廣陽(yáng)城地鐵站附近的住宅項(xiàng)目金隅糖+，售價(jià)在2.7萬(wàn)元/平方米左右，附近的世茂維拉則在2.6萬(wàn)元/平方米。再往南一些，良鄉(xiāng)大學(xué)城北側(cè)的旭輝E天地商住LOFT產(chǎn)品，上半年毛坯房銷(xiāo)售均價(jià)僅在1.9萬(wàn)元/平方米左右。
但是，記者本周三走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，上述幾個(gè)項(xiàng)目目前對(duì)客戶的報(bào)價(jià)均已大大超過(guò)今年上半年的銷(xiāo)售均價(jià)，但差距依然較大。像中糧萬(wàn)科·長(zhǎng)陽(yáng)半島的商住產(chǎn)品，中介介紹時(shí)稱其最高售價(jià)達(dá)3.8萬(wàn)元/平方米。金隅糖+目前售價(jià)已達(dá)到3.5萬(wàn)元/平方米，而旭輝E天地目前現(xiàn)房售價(jià)也達(dá)2.2萬(wàn)元/平方米左右。
對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，上半年房山長(zhǎng)陽(yáng)、良鄉(xiāng)的商品住宅成交均價(jià)與去年同期相比，上漲幅度高達(dá)19%，比房山全區(qū)的平均漲幅高出8個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)下半年還將整體拉升西南五環(huán)樓市的價(jià)格水平。
“北京市場(chǎng)上最后的價(jià)格洼地正在被潮水般涌來(lái)的購(gòu)房需求填平。”郭毅表示，“今年以來(lái)房山長(zhǎng)陽(yáng)、良鄉(xiāng)共成交商品住宅2771套，比同期市場(chǎng)供應(yīng)多出了千套之余，區(qū)域樓市的供不應(yīng)求催升了房?jī)r(jià)高漲。”
供應(yīng)轉(zhuǎn)變，大戶型、豪宅漸入市
除了集中分布于長(zhǎng)陽(yáng)和良鄉(xiāng)等地的剛需項(xiàng)目之外，房山還有大量的改善型住宅分布。比如，五礦·銘品、廣陽(yáng)郡九號(hào)、天恒樂(lè)墅、韓建·觀山源墅等，只不過(guò)這些項(xiàng)目并未位于剛需產(chǎn)品較集中的長(zhǎng)陽(yáng)區(qū)域附近，而是分布在相對(duì)獨(dú)立的位置上。其價(jià)格雖然不能同動(dòng)輒“十萬(wàn)+”的地王項(xiàng)目相比，卻也大大超過(guò)了房山區(qū)域均價(jià)，針對(duì)的也不再是首次置業(yè)的剛需客群。
比如，位于良鄉(xiāng)大學(xué)城附近的廣陽(yáng)郡9號(hào)，單套總價(jià)500萬(wàn)至700萬(wàn)元之間。而位于房山閻村附近的天恒樂(lè)墅，雙拼別墅產(chǎn)品總價(jià)600萬(wàn)元起的價(jià)格也是主要瞄準(zhǔn)改善型需求客群。
“目前，位于西南五環(huán)的長(zhǎng)陽(yáng)、良鄉(xiāng)，住宅一改以前以中小戶型為主的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，大戶型產(chǎn)品的供應(yīng)量明顯增加。”郭毅指出，目前，在長(zhǎng)陽(yáng)、良鄉(xiāng)等板塊，120平方米以上的大戶型產(chǎn)品供應(yīng)套數(shù)與中小戶型各占50%。與去年同期相比，長(zhǎng)陽(yáng)、良鄉(xiāng)在區(qū)域內(nèi)商品住宅總供應(yīng)量下滑了近三成的背景下，戶型面積為150-200平方米的住宅供應(yīng)量反而同比大增574%。房山區(qū)域樓市正在經(jīng)歷一個(gè)高端化的過(guò)程。
據(jù)記者了解，得益于近幾年7000億城南投資的推動(dòng)，房山實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)升級(jí)與配套的完善，也吸引了品牌開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐這一曾經(jīng)被認(rèn)為是價(jià)格洼地的房山樓市。
北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，依托于房山大的規(guī)劃，位于京西南五環(huán)到六環(huán)之間的區(qū)域發(fā)展前景廣闊。“因?yàn)閺拈L(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，城六區(qū)也無(wú)法擴(kuò)建，房山無(wú)疑是承接城六區(qū)功能和產(chǎn)業(yè)疏解的絕佳地帶，未來(lái)這個(gè)區(qū)域的舒適度是極高的。”
區(qū)域配套漸完善，未來(lái)潛力被看好
房山樓市由首次置業(yè)的剛需人群向高品質(zhì)乃至首次改善需求過(guò)渡，也對(duì)房山的開(kāi)發(fā)商們提出了更高的要求，同時(shí)也反過(guò)來(lái)催升了開(kāi)發(fā)商對(duì)于區(qū)域的未來(lái)預(yù)期。
從房山區(qū)域的整體發(fā)展來(lái)說(shuō)，近年來(lái)，房山新城CSD、高教園等區(qū)域規(guī)劃建設(shè)已經(jīng)相對(duì)成熟，而華北最大奧特萊斯購(gòu)物中心落戶也使得房山商業(yè)吸引了足夠人氣，區(qū)域商業(yè)價(jià)值以及配套開(kāi)始逐步提升和完善，地鐵房山線的開(kāi)通、燕房線的建設(shè)使得房山交通發(fā)展迅速，價(jià)值也不斷提升。這一系列的利好都極大地推升了房山核心區(qū)域的升值潛力。
不止一位房山區(qū)域開(kāi)發(fā)商向記者表示，跟其他位置相近的區(qū)域比，房山區(qū)域的總體價(jià)格仍然是偏低的，所以今年以來(lái)，長(zhǎng)陽(yáng)、良鄉(xiāng)等區(qū)域的大漲是屬于“補(bǔ)漲”。
房山一別墅項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也表示：“如今，房山區(qū)域購(gòu)房者的需求已經(jīng)發(fā)生了一些變化，價(jià)格已經(jīng)不是吸引購(gòu)房者的唯一要素，所以項(xiàng)目用價(jià)格的手段來(lái)吸引客戶，優(yōu)勢(shì)也不再明顯。他們已從只關(guān)注價(jià)格、產(chǎn)品戶型、配套設(shè)施等看得見(jiàn)摸得著的方面，轉(zhuǎn)而開(kāi)始注意物業(yè)管理、區(qū)域升值潛力這些軟性需求。這是區(qū)域客群正在成熟的標(biāo)志，也是整個(gè)區(qū)域發(fā)展帶來(lái)的結(jié)果。”
（責(zé)任編輯：盧相汀）
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